買房的你，知道認(rèn)籌日進(jìn)斗金一類的的優(yōu)惠吧？知道全款優(yōu)惠吧？知道特價(jià)房吧？知道起價(jià)看起來很便宜吧？知道首付分期、首付貸吧？知道售后返租、返現(xiàn)吧？知道包租、管租吧？知道回購吧？......
開發(fā)商的那些套路，你都相信了嗎？
再復(fù)雜的營銷手段都逃不出“銷售量=客戶量*成交率”這個(gè)簡單的公式
開發(fā)商的客戶量依靠的是售樓處昭示、廣告、渠道、介紹、圈層營銷、口碑傳播...，現(xiàn)在最大量的上門就是渠道、介紹和路過（售樓處昭示）！
而成交率，依靠的除了產(chǎn)品力，就是這些層出不窮、但萬變不離其中的營銷套路了！
能力有限，我個(gè)人總結(jié)起來套路就三種：造勢造氛圍、捂盤和降價(jià)！
造勢造氛圍就是示范區(qū)、年輕保安、貼心服務(wù)、拖兒...整一個(gè)大樣板區(qū)、樣板間給你展示生活環(huán)境和戶型結(jié)構(gòu)，其實(shí)未來景觀的好壞取決于你是不是按時(shí)交物業(yè)費(fèi)，樣板間裝修那玩意肯定不適合你家里！年輕保安也取決于物業(yè)費(fèi)！置業(yè)顧問、漂亮的水吧小姐姐、樣板間講解員...他們賺完你的錢就撤了，給你服務(wù)再貼心也跟你以后生活沒關(guān)系！拖就不用說了，市場價(jià)20-100都有！...
捂盤現(xiàn)在是管的越來越嚴(yán)了，但分期、分批次開發(fā)預(yù)售會(huì)一定程度上解決捂盤問題；而且置業(yè)顧問推售的時(shí)候也會(huì)根據(jù)你的需求只推2-3套房源，把你混亂的、不知道要看哪些房子購房心里拿捏的死死的！即使你查了備案網(wǎng)，也會(huì)告訴你你想要的房子已經(jīng)認(rèn)購了！絕不會(huì)給你過多選擇...，更不會(huì)讓你知道現(xiàn)在還有很多房子待售...
其他所有的套路，實(shí)際上都是變相降價(jià)...
為什么不能直接降，因?yàn)樽窛q殺跌的你，越降越不買...追漲殺跌的你的前輩，降價(jià)會(huì)砸售樓處...（許哥：我特么想以真心換真情，你們特么不答應(yīng)...）
所以只能暗降...
促銷優(yōu)惠：算是直接降價(jià)，但為了防止過于明顯，一定會(huì)先漲再降、小幅度的降、拿劣質(zhì)房源降...總之有一百個(gè)理由告訴前面的購房者，這些房子其實(shí)沒降，降了的房子你看不上...
首付分期、首付貸：首付貸不算降價(jià)，但水太深，玩不好問題比較大！首付分期，開發(fā)商回款速度慢，財(cái)務(wù)成本增長，利潤會(huì)降低，所以其實(shí)也是降價(jià)來拉你入圈了！而你購房當(dāng)時(shí)樂，之后幾年首付加上貸款，夠你哭的（有錢硬氣除外、快速轉(zhuǎn)手除外）...
返租、返現(xiàn)：明明能降價(jià)，非要返租、返現(xiàn)，你用你現(xiàn)在的錢給未來的你返利，現(xiàn)在老百姓應(yīng)該都明白這個(gè)是忽悠人的大騙局...
包租、保租、管租：無論哪種，未來招商的費(fèi)用和墊付的租金都是你現(xiàn)在付的錢！是你自己花錢在養(yǎng)房子，開發(fā)商只是一個(gè)中介而已！還是一個(gè)人隨時(shí)可能跑路的中介...
回購：只要房子漲價(jià)，回購就不會(huì)發(fā)生！
真回購你只能拿回本金，開發(fā)商吃掉利息！而且回購一定會(huì)給你設(shè)置一大篇條件：交房前、辦證前、質(zhì)量問題、房屋貶值...總之能啟動(dòng)回購的概率會(huì)非常小...
假回購就不用說了，等幾年之后房屋賣不出去，你想讓開發(fā)商回購的時(shí)候，開發(fā)商早跑了！而且現(xiàn)在很多地方都有5年限售，你真敢等5年不辦產(chǎn)權(quán)么？辦了產(chǎn)權(quán)的話5年之后開發(fā)商回購會(huì)承擔(dān)交易稅費(fèi)么？即使真的一直不辦產(chǎn)權(quán)，如果房子降價(jià)了，開發(fā)商怎么可能給你原價(jià)回購呢，那不成了共產(chǎn)主義了？？？相信小開發(fā)商的回購，還不相信母豬能上樹！
營銷、營銷，既定產(chǎn)品情況下，營造一種環(huán)境氛圍、使用一定手段達(dá)到銷售目的！
跟消費(fèi)品一樣，房子的花樣說起來也就那么幾樣，所有的目的就是要透支你未來的消費(fèi)去積累資本！
如果市場真好，根本不用手段，大家搶搶上門量就行了！只有市場下行，開發(fā)商才會(huì)用各種政策拉你進(jìn)圈！
如果你看到這些營銷手段在市場上越來越多，就說明市場已經(jīng)開始轉(zhuǎn)冷了，這時(shí)候... ...
真有需求，該買買，擦亮眼睛，別跟風(fēng)！自己住著舒服、生活便利、出行快捷最重要！
真想投資，多看看，動(dòng)動(dòng)腦子，別被騙！有流動(dòng)性才是資產(chǎn)、沒有流動(dòng)性就是負(fù)債！
你還知道其他套路么？[呲牙][呲牙]
地產(chǎn)人的個(gè)人淺見...希望大家關(guān)注、指教、批評...
