約克郡禧悅的業(yè)主通過挨家敲門排查出，小區(qū)有近30套住宅在群租，而且至少有5戶是10人以上的群租。于是，業(yè)主自發(fā)組織人對(duì)群租客進(jìn)行攔截，不準(zhǔn)群租人員進(jìn)入小區(qū)、不準(zhǔn)坐電梯、小區(qū)道路不準(zhǔn)用。
約克郡物業(yè)更是發(fā)布了關(guān)于園區(qū)嚴(yán)禁‘二次承租人員進(jìn)入‘的通知。
“融景城城物業(yè)不讓租戶回家，斷水?dāng)嚯姡Z(yǔ)言恐嚇。”融景城馨苑的一女租戶在路邊攤了一塊牌子，抗議物業(yè)行為。
融景城的業(yè)主在自發(fā)巡查群租房的過程中，遭遇了二房東拿刀威脅。
“堅(jiān)決抵制小區(qū)民宿、群租房，攜手共創(chuàng)美好家園。”位于江北嘴的融景城小區(qū)的物業(yè)在小區(qū)內(nèi)拉起了橫幅。
前有照母山約克郡禧悅，后有北濱路融景城馨苑，群租房再次引來沖突和爭(zhēng)議。
群租房事件，是否已經(jīng)慢慢成為一種普遍的社會(huì)現(xiàn)象？
隔成多個(gè)房間，租金翻倍
重慶“群租”現(xiàn)象普遍存在
早在2017年，在渝北新牌坊的加州花園，由于群租房過多，物業(yè)甚至貼出的一紙公告，稱將對(duì)群租房征收3倍的物管費(fèi)。
2019年，楊女士發(fā)現(xiàn)自己江北區(qū)的一套房被二房東從三室兩廳兩衛(wèi)改成了八室三衛(wèi)，房屋結(jié)構(gòu)被大改特改，屋內(nèi)電線亂搭亂接，她非常擔(dān)心安全隱患。
去年1月，魯能星城五街區(qū)8棟就曾因一群租房租客不當(dāng)操作導(dǎo)致火災(zāi)，讓小區(qū)居民惶惶不可終日。
去年5月，重慶渝北區(qū)天鄰風(fēng)景的業(yè)主投訴，有業(yè)主通過中介將民房租給工地，導(dǎo)致一套房入住20余人，樓下及周邊鄰居不堪其擾，無(wú)法正常睡眠。
原來，重慶因群租房產(chǎn)生的矛盾比比皆是。只不過，最近約克郡和融景城的案例，是全業(yè)主團(tuán)結(jié)起來的一場(chǎng)戰(zhàn)斗，更為典型一些。
據(jù)了解，在約克郡禧悅，一個(gè)三房居然隔了九個(gè)房間出來。有的房間還是上下床設(shè)計(jì)。將整個(gè)空間利用到了極致，連廚房、餐廳都被隔出了一個(gè)房間，僅留了中間一條小小的巷道，衛(wèi)生間的布局更是改得面目全非。
知情人透露，每個(gè)房間一個(gè)月可以收900元左右的租金，這套三房就可以收8000元租金了。而在貝殼找房上，記者發(fā)現(xiàn)該小區(qū)的3室的租金在2000-4000元不等。
簡(jiǎn)單隔一下，租金直接翻倍，看上去真的很美好。
此外，約克郡禧悅業(yè)主們?cè)诎羟瞄T排查的時(shí)候，還發(fā)現(xiàn)其中一個(gè)群租房的房間床邊有煤氣罐。一旦煤氣泄漏，后果不堪設(shè)想。
目前，約克郡禧悅的群租房，大部分已經(jīng)整治好，小部分還在整改中。
“必須堅(jiān)決杜絕這樣的情況發(fā)生。”約克郡禧悅的業(yè)主堅(jiān)決地說道，群租房帶來的影響太大了，我們必須團(tuán)結(jié)起來抵制到底。
火災(zāi)、人員復(fù)雜、房?jī)r(jià)……
群租房的危害竟然這么多
群租房，是指將住宅通過改變房屋結(jié)構(gòu)和平面布局，把房間分割改建成若干小間分別按間出租或按床位出租。
首先，群租房帶來的最大影響就是安全隱患：火災(zāi)高發(fā)。
群租房間的墻壁多為隔斷墻，這些材料多是可燃易燃性材料，又由于居住人數(shù)過多，使用水電氣的頻率較大，可能還存在私拉電線，這些問題都可能會(huì)引發(fā)火災(zāi)。
有消防支隊(duì)曾經(jīng)做過一個(gè)實(shí)驗(yàn)，他們模擬同等面積的群租房和普通住房，因煙頭引燃床鋪發(fā)發(fā)火災(zāi)的情況，開始兩邊火勢(shì)差別不大，十分鐘后，群租房的溫度竄至1360度，幾乎是普通住房的20倍。
就在今年7月28日凌晨3時(shí)許，杭州市一小區(qū)9樓發(fā)生火災(zāi)，火災(zāi)導(dǎo)致2人死亡。
據(jù)了解，起火原因是租戶在家給電動(dòng)車充電所致。而發(fā)生火災(zāi)的房子就是群租房，租客一共6人，其中2人住處離門口最近，直接從大門逃出，一人無(wú)燒傷，一人返回滅火時(shí)雙手燒傷，2人從陽(yáng)臺(tái)跳到8樓逃生成功，還有2人因?yàn)闊熿F太大無(wú)法出去，從9樓跳樓逃生，一人摔在三樓，一人摔到一樓經(jīng)臨安當(dāng)?shù)蒯t(yī)院搶救無(wú)效死亡。
而在2017年北京市大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)聚福緣公寓的那一場(chǎng)火災(zāi)，甚至直接導(dǎo)致了19人死亡，8人受傷。也是群租房，里面的房間是隔斷。
這樣的住房結(jié)構(gòu)以及過多的人員居住，本來就極為容易發(fā)生火災(zāi)，更無(wú)法想象在火災(zāi)發(fā)生時(shí)，在這種隔間過多，通道過窄的區(qū)域里該如何逃生。
其次是，人員復(fù)雜，流動(dòng)性大。
群租房源居住人數(shù)過多，入住人員的素質(zhì)也高低不齊，可能存在因?yàn)橐恍┟芤l(fā)爭(zhēng)吵和危險(xiǎn)。并且居住人數(shù)過多，隔音不好，這也會(huì)給你的日常生活帶來一定的影響。
更重要的是，一旦小區(qū)淪落，直接會(huì)影響房?jī)r(jià)。
在重慶，有一個(gè)非常經(jīng)典案例，海客瀛洲。
由于海客瀛洲地理位置好，是重慶少有的落地窗設(shè)計(jì)，又是53樓的超高建筑，但由于管理不善，小區(qū)成了城市民宿聚居地，每天小區(qū)內(nèi)游客的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于原有住戶。雖然是民宿房為主，但從人員流動(dòng)性來看，和群租房差異并不大。
目前，在貝殼找房上，海客瀛洲的掛牌均價(jià)為建面14520元/㎡，而旁邊的來福士廣場(chǎng)房?jī)r(jià)高達(dá)4萬(wàn)元/㎡。這就是赤裸裸的差距。
針對(duì)群租房的分隔出租
在法律上是怎么約定的
整治“群租房”是一場(chǎng)攻堅(jiān)戰(zhàn)，但過程并不容易。
2019年，針對(duì)市民的對(duì)群租房投訴，陽(yáng)光重慶記者就曾聯(lián)系江北區(qū)住房和城鄉(xiāng)建委物業(yè)科和房屋租賃管理所，當(dāng)時(shí)的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，針對(duì)群租房問題，重慶無(wú)明確法律法規(guī)，執(zhí)法部門無(wú)法管理和執(zhí)行。
如今，針對(duì)群租房的管理問題，北京、上海、廣州等城市已出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，明確禁止分割出租。在群租房涉及的方方面面，重慶又是如何約定的呢？對(duì)此，房市記者咨詢了北京金開（重慶）律師事務(wù)所劉勍律師。
1、隔成多間房屋的群租房，到底合不合法呢？
業(yè)主如果需要將住宅重新裝修變更為群租房，則實(shí)際上是對(duì)于房屋的使用屬性進(jìn)行了變更，由住宅變更為了經(jīng)營(yíng)性用房。根據(jù)物權(quán)法第七十七條之規(guī)定，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。即：需要具備幾個(gè)前提。
首先，不得改變房屋主體建構(gòu)，不得實(shí)施有礙房屋整體結(jié)構(gòu)安全的裝修；
其次，改建后的房屋需要符合消防安全以及電路設(shè)施改建符合相應(yīng)的規(guī)范要求；
最后，應(yīng)當(dāng)征得利害關(guān)系的業(yè)主同意。由于群租房會(huì)帶來較多的住戶入住，其厲害關(guān)系業(yè)主，不僅僅針對(duì)同層鄰居，還應(yīng)當(dāng)包括本棟樓業(yè)主。
2、二房東在業(yè)主不知情下，分隔房間出租，合法嗎？
承租人（二房東）將租賃房屋改建出租給次承租人（實(shí)際承租人）的，二房東應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主的同意，并且符合法律規(guī)定和取得具有利害關(guān)系業(yè)主的同意。
根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《商品房屋租賃管理辦法》第十四條之規(guī)定，在簽訂租賃合同后30天內(nèi)應(yīng)當(dāng)前往當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門辦理登記備案手續(xù)。
但實(shí)際上，由于存在大量監(jiān)管空白地帶，很多租賃方都沒有辦理備案登記手續(xù)。
3、如果群租房出事了，誰(shuí)來承擔(dān)責(zé)任呢？
如果是房東提供給租客的房子本身有安全隱患，比如線路老化，責(zé)任和相應(yīng)賠償要房東來承擔(dān)。如果是租客在使用過程中，違規(guī)操作造成火災(zāi)，責(zé)任和損失由租客承擔(dān)。
如果是共同引起的，要租客們一起承擔(dān)連帶責(zé)任。誰(shuí)是責(zé)任主體，誰(shuí)就要來賠償。
4、物業(yè)不允許群租戶進(jìn)入小區(qū)，合法嗎？
物業(yè)公司只是提供物業(yè)服務(wù)的社會(huì)公司，并不具備行政管理權(quán)，因此，物業(yè)公司無(wú)權(quán)阻礙已經(jīng)實(shí)際取得房屋承租人進(jìn)出小區(qū)的權(quán)利。
至于群租房本身具有違法行為或者利害關(guān)系業(yè)主不同意群租房經(jīng)營(yíng)，可以通過向有關(guān)行政管理部門投訴或者向法院提起訴訟解決。
群租房的背后
是“蝸居”也是無(wú)奈
目前市面上的群租房，人群大多以低收入為主的剛畢業(yè)的大學(xué)生和底層勞動(dòng)者為主。
“去年有個(gè)小劉是外地娃兒，是騎摩托的，后來才知道是外賣小哥，每回收房租都收不齊，硬是催去催來。后面看他也不容易，我們能寬容就寬容。后來回老家了。”“還有個(gè)妹妹，人很漂亮，在我這里住了很久。去年結(jié)婚了，就沒繼續(xù)租了。”在江北區(qū)一老舊小區(qū)里，王阿姨向前來租房的大學(xué)生小蔣講述著群租房里以前的租客情況。
在業(yè)主眼里，群租是個(gè)毒瘤，惹人厭；在二房東眼里，群租是賺錢的工具，是利益；然而在群租客眼中，群租只是個(gè)小“家”，不得已，而為之。
群租房亂象背后，只是低收入人群對(duì)現(xiàn)實(shí)的無(wú)奈低頭。要不是生活所迫，誰(shuí)又想“蝸居”在房屋狹小、條件很差的群租房里呢？
可是，群租看似符合“市場(chǎng)的邏輯”，卻有著巨大的負(fù)外部性。
有業(yè)內(nèi)人指出，整治群租房，要在守住消防、防災(zāi)等基本底線的同時(shí)，留下城市新移民生存的“彈性空間”，要“精準(zhǔn)點(diǎn)剎”，從而以空間換時(shí)間。
