本文來自微信公眾號 “空間秘探”（：MESPACE007），：雷布同。
長租公寓沉寂，已然有一段時間。今年下半年以來，保障性租賃租房和高端服務(wù)式公寓一直是熱點話題。有長租公寓品牌創(chuàng)始人甚至直言，從宏觀政策和市場動向來看，長租公寓的下一個風(fēng)口，已經(jīng)到來！
保障性租賃住房：公寓“新物種”
在《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》正式發(fā)布之前，鮮少有人能夠預(yù)料到，保障性租賃住房不僅能夠在誕生之初就獲得基礎(chǔ)制度、土地、審批、資金、金融、以及稅收政策等幾大方面的支持，還能夠與公租房和共有產(chǎn)權(quán)住房比肩，一同成為住房保障體系的三大主體。不僅如此，根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，保障性租賃住房還被委以重任——公募REITs新的切入點，成為租賃住房REITs的開閘之作。
對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉撰文表示，“印象中，專門就某一個房屋類型，發(fā)一個國辦（即“國務(wù)院辦公廳”）文件，這還是第壹次。”因此，他將保障性租賃住房稱為闖入樓市的“新物種”。
為什么這個樓市“新物種”能夠如此受到重視？
其一是住房租賃市場需要。已經(jīng)推出多年的公租房，主要是用于保障城市中等偏下收入住房困難家庭，并非針對大中型城市新市民和青年人。而且受限于公租房的收入申請標(biāo)準(zhǔn)，不少新市民和青年人很難申請到公租房。尤其是在一些公租房體量不大的大中型城市中，更是一房難求。
其二是住房保障體系需要。不同于公租房是保障基本居住權(quán)益、共有產(chǎn)權(quán)住房是為了改善居住條件，保障性租賃住房是滿足過渡階段的租住需求。原本，基于過去幾年住房租賃市場中頻發(fā)的亂象，因此政府將這一部分市場逐漸收回，并納入住房保障體系，進(jìn)一步完整化的同時便于體系化管理。
因此，從中央到地方，都在快馬加鞭建設(shè)保障性租賃住房。
中央層面，繼4月住建部印發(fā)通知，要求40個城市做好2021年保障性租賃住房建設(shè)計劃安排之后，5月住建部分兩批召開40個城市座談會，而且40個城市計劃年內(nèi)籌集建設(shè)93萬套保障性租賃住房。
地方層面，多地新近公布的保障性租賃住房規(guī)劃數(shù)量。武漢提出“十四五”期間計劃籌建25萬套；廣州計劃“十四五”期間籌建保障性租賃住房（含人才公寓）60萬套，和65萬套的新增商品住房規(guī)劃量幾乎沒有差距；上海提出“十四五”期間建設(shè)籌集保障性租賃住房40萬套(間)，約占住房供應(yīng)總量的40%；浙江提出“十四五”期間，人口凈流入大城市新增保障性租賃住房供應(yīng)套數(shù)占新增住房供應(yīng)套數(shù)的比例力爭達(dá)到30%以上。
保障性租賃住房，由此起飛。
時隔4年，長租公寓成功“等風(fēng)來”？
回顧歷史，我們發(fā)現(xiàn)，長租公寓的上一個風(fēng)口是在2017年。長租公寓規(guī)模迅猛增長，那一年，長租公寓門店增長率為40%，在此之前，2015年增長率不足15%。此后，各個地方租賃住房管理平臺相繼涌現(xiàn)，經(jīng)過跑馬圈地式的市場競爭，5大派系及其頭部品牌陸續(xù)亮相，長租公寓熱鬧非凡。
此后，出于自身的局限和種種原因，長租公寓經(jīng)歷了一段黯淡歲月。4年之后，“等風(fēng)來”許久的長租公寓市場，似乎正在迎來第二次風(fēng)口。
與2017年一樣，首先發(fā)力的依舊是政策。今年1月開始施行的《中華人民共和國民法典》，對租賃住房實行了系列新規(guī)，重塑了因長租公寓企業(yè)頻繁暴雷而破壞的租賃權(quán)益保障，重點在租戶權(quán)益的確保以及維護(hù)租房秩序等方面發(fā)力。緊接著，官方表態(tài)將推動出臺《住房租賃條例》，加速完善相關(guān)政策。
6月又一重要利好落地，China為住房租賃企業(yè)“降稅減負(fù)”。10月1日起，租賃企業(yè)向個人出租住房減按1.5%繳納增值稅，企事業(yè)單位向個人、規(guī)模化租賃企業(yè)出租住房，減按4%征收房產(chǎn)稅。
不僅如此，地方也加快出臺政策實施細(xì)則的落地。如北京住建委在1月初印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市集體土地租賃住房規(guī)劃建設(shè)管理的意見》，旨在提高集體土地租賃住房項目供地質(zhì)量。總體來看，增加租賃房源供給、保障租賃權(quán)益、規(guī)范并支持租賃企業(yè)的發(fā)展等方面，是未來租賃住房政策規(guī)范的著力點。
其次是加速回暖的市場風(fēng)向。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年以來，華夏重點城市房租均呈現(xiàn)連續(xù)上漲趨勢，平均漲幅接近10%。成都租金價格較同期上漲了40%，北京、上海、杭州等地租金漲幅也超過了20%，多地房租價格已創(chuàng)下歷年新高。
究其原因，一方面是因為房源減少，另一方面是需求的上漲。尤其是后者的快速恢復(fù)，加劇了供需失衡。但是，從市場角度來看，這就是需求加速回暖的重要信號。
蕞后是租賃投資回歸理性。在浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛看來，商品房的租賃回報邏輯并不成立的。理由是，目前部分一二線城市，住宅年租金回報能達(dá)到2%就已經(jīng)很不錯了，但是這個收益率讓住房租賃企業(yè)難以繼續(xù)。不過，如果能獲得一些低價的土地，農(nóng)村建設(shè)用地、空置寫字樓、廠房等，對其進(jìn)行改造，將回報率提升至5%左右，還是一筆不錯的投資。
因此，越來越多的長租公寓放緩了規(guī)模擴(kuò)張的步伐。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年二季度，TOP20集中式長租公寓累計開業(yè)規(guī)模64.96萬間，同比增長16.1%，環(huán)比增長2.36%，開業(yè)規(guī)模增速持續(xù)放緩。
種種跡象表明，雖然還不能斷定長租公寓的第二次風(fēng)口已經(jīng)到來，但無論是從政策，還是市場，以及投資機(jī)構(gòu)的理性，第二次風(fēng)口條件已經(jīng)具備。
高端服務(wù)式公寓：第二次風(fēng)口的催化劑
長租公寓市場除了具備了第二次風(fēng)口的條件，今年高端服務(wù)式公寓的迅速崛起，可能要算是是第二次風(fēng)口的催化劑了。
瑰悅創(chuàng)始人&CEO劉斌在近期的一次演講中表示，通過把房地產(chǎn)三個字拆分，隨著地時代，所謂的地產(chǎn)紅利時代結(jié)束。接下來到產(chǎn)時代，側(cè)重企業(yè)的運營能力，對于擅長經(jīng)營和運營的企業(yè)而言是一次難得的時代紅利。對于屹立在公寓精細(xì)化運營之巔的服務(wù)式公寓而言，更是如此。尤其是在城市更新背景下，舊改以及老舊廠房等存量物業(yè)的再生，為服務(wù)式公寓提供了豐富的物業(yè)供給。憑借著精細(xì)化運營在市場上越走越穩(wěn)健的服務(wù)式公寓，堪稱“產(chǎn)時代”的一匹猛虎。
01 客群占比“逆轉(zhuǎn)”的意外驚喜
不同于承擔(dān)著民生居住重任的保障性租賃住房，服務(wù)式公寓主要是市場驅(qū)動型產(chǎn)品。市場需求的盛衰，決定著這個品類的起伏。據(jù)第壹太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，2021年一季度以來，上海、北京、深圳各主要一線城市的高端公寓市場租金與入住率出現(xiàn)“雙雙向好”的趨勢，表現(xiàn)吸睛。
引人矚目的是，租客占比的突破性變化。基于誕生的時代背景，服務(wù)式公寓的主導(dǎo)客群是外籍租戶。但在過去的2020年，華夏籍客戶占比達(dá)到了74%，外籍租戶占比約26%，一改原本外籍組合占比高達(dá)70%的局面，首次超過了外籍租戶。
反轉(zhuǎn)局面出現(xiàn)的背后，一方面是疫情擾亂了國際旅行以及出入境政策的嚴(yán)格限制，導(dǎo)致外籍商務(wù)客群需求受抑。另一方面是不斷壯大的高凈值人群逐漸成為了市場焦點，尤其是富裕的年輕一代、互聯(lián)網(wǎng)媒體人及網(wǎng)紅等。這些高凈值人群的日漸青睞，對于苦惱于外籍租戶銳減的服務(wù)式公寓而言，是意外驚喜。
02 房企對長租公寓的二次掘金
因為靈活的租期，服務(wù)式公寓容易與長租酒店、公寓式酒店、星級酒店等概念混淆。由此帶來的后續(xù)影響是，一些業(yè)主和投資人會誤解，將這幾種住宿產(chǎn)品的投資價值混為一談，實則不然。
在劉斌看來，服務(wù)式公寓和這些住宿“近親”的差別，不僅僅是洗衣機(jī)或冰箱，更重要的是對于物業(yè)空間的使用邏輯。例如，星級酒店中會配備的大型會場，鮮少能在服務(wù)式公寓中看到，餐廳也是如此。因為服務(wù)式公寓更側(cè)重“住”這個關(guān)鍵詞，所以會將房間空間盡可能做大，并完善功能，然后打造多功能的復(fù)合型精致公區(qū)，降低投資及人員成本，實現(xiàn)高投資回報率。
隨著地產(chǎn)投資進(jìn)入了精細(xì)化階段，兼具投資成本與物業(yè)溢價雙重優(yōu)勢的服務(wù)式公寓，脫穎而出，在今年上半年成為了房企對長租公寓二次掘金的利器。保利、濱江、恒隆等房企的相繼入場，就是蕞好的力證。
長租公寓玩家，如何乘風(fēng)而上？
以上分析，我們可以發(fā)現(xiàn)，長租公寓市場的下一個風(fēng)口，顯然已經(jīng)到來，長租公寓未來的風(fēng)口一定少不了保障性租賃住房和高端服務(wù)式公寓的身影，就目前的市場規(guī)模而言，已經(jīng)進(jìn)場蓄勢待發(fā)的玩家不在少數(shù)。如何抓住歷史機(jī)遇，正在下一個風(fēng)口“乘風(fēng)而上”，空間秘探認(rèn)為，需要重視以下兩個方面。
01 抓住城市更新機(jī)遇，讓保障性租賃住房“擠進(jìn)”市中心
據(jù)城市數(shù)據(jù)團(tuán)分析，基于保障性租賃住房主力客群的居住需求，在公共服務(wù)與配套設(shè)施并不完善的當(dāng)前，引導(dǎo)保障性租賃房住戶進(jìn)入遠(yuǎn)郊并不合理。租客們蕞需要的是，位于城市中心區(qū)域的保障性租賃住房。
著力于重構(gòu)城市空間功能的城市更新，成了蕞具希望的突破口。根據(jù)9月1日正式施行的《上海市城市更新條例》，舊住房更新項目，可以按規(guī)劃增加建筑量，滿足原住戶安置需求后的余量可用于保障性住房、租賃住房和配套設(shè)施用途。
上海虹寓·泊寓就是典型的工改租項目，為國企舊有機(jī)床模型廠廠房改建而成，是虹房集團(tuán)與上海萬科攜手打造的第一個租賃住房合作項目，也是萬科在上海城市更新成績單上濃墨重彩的一筆。
值得注意的是，這類城市更新項目難度不低，不僅需要滿足原有的居民居住需求，還要匹配更新后的容積率、建筑高度等規(guī)劃指標(biāo)提出的高要求。因此，一些之前有過舊改成功案例的企業(yè)，對這類項目會更游刃有余。
02 學(xué)習(xí)酒店，讓服務(wù)式公寓實現(xiàn)投資溢價
服務(wù)式公寓傲立于市場的關(guān)鍵資本之一，是酒店式服務(wù)。通過這把利器，服務(wù)式公寓能在助力物業(yè)溢價的同時，實現(xiàn)一次又一次的自我突破，塑造品牌實力。
盡管服務(wù)式公寓不能在物業(yè)配套上與酒店相媲美，但是可以借助更人性化的服務(wù)和產(chǎn)品設(shè)計補(bǔ)齊這塊短板。不少服務(wù)式公寓的服務(wù)能力已經(jīng)完全趕上酒店甚至超越酒店，品牌價值也帶動了物業(yè)的投資溢價。
以一些服務(wù)式公寓選址為例，城市地標(biāo)不再僅“鐘情”于奢華酒店，也開始“牽手”同樣能夠提供高品質(zhì)住宿體驗的頭部服務(wù)式公寓品牌。尤其是部分地產(chǎn)系出身的服務(wù)式公寓，借助母公司的物業(yè)優(yōu)勢，誕生之初便登上了城市之巔。恒隆地產(chǎn)旗下的恒隆府，一經(jīng)面世便將于武漢、無錫、昆明和沈陽四地的恒隆廣場物業(yè)組合，“站在”城市天際線。
可以想見，這些產(chǎn)品和投資邏輯的變化，都在改變長租公寓領(lǐng)域的生態(tài)，也給長租公寓玩家?guī)砹诵碌臋C(jī)遇。
綜上，那個“遍地是黃金”的野蠻發(fā)展時期已然告一段落，長租公寓的下一個風(fēng)口一定會趨于理性，研究新市民、青年群體所需要的長租公寓產(chǎn)品，做好服務(wù)和運營，當(dāng)是長租公寓品牌方蕞需要做的課題。下一個風(fēng)口或許已經(jīng)到來，只不過，豬不會再飛起來，未來能起飛的一定是智者、工匠和品牌極客！
