消息：一直以來，在二手房市場(chǎng)交易中，學(xué)區(qū)房都堪稱“硬通貨”，同時(shí)也是炒房客的重點(diǎn)目標(biāo)。但近期，深圳學(xué)區(qū)房的熱度明顯降溫，一些遠(yuǎn)低于此前成交價(jià)的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房也無人問津。在京東拍賣上的一套深圳頂級(jí)學(xué)區(qū)房遭遇流拍，而且起拍價(jià)相比市價(jià)便宜了500萬元以上。
上周，京東拍賣顯示，位于深圳福田區(qū)的港中旅花園26棟一套116平方米的學(xué)區(qū)房起拍價(jià)1969萬元，比市場(chǎng)價(jià)便宜了500萬元左右，但是直到拍賣結(jié)束也無人出價(jià)。發(fā)文人實(shí)地走訪附近中介門店了解到，由于該小區(qū)帶荔園外國(guó)語(yǔ)小學(xué)和深圳高級(jí)中學(xué)學(xué)位，同戶型房子總價(jià)基本都在2500萬—3000萬元，單價(jià)超過20萬元每平方米。
在此之前，深圳優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房百花片區(qū)的長(zhǎng)城花園一套104.7平方米的房子起拍價(jià)為1084萬元，單價(jià)在10萬元，每平方米比市場(chǎng)價(jià)便宜了三萬多元，但同樣遭遇了流拍。目前二拍價(jià)格更是降到了867萬元。
深圳某地產(chǎn)中介公司福田北區(qū)負(fù)責(zé)人：這個(gè)法拍房的流拍確實(shí)比較罕見。之前這個(gè)片區(qū)的房子，即使是法拍房，也比較受追捧。這次流拍可能也釋放了一個(gè)信號(hào)，對(duì)學(xué)區(qū)房熱捧的程度可能有所下降。
發(fā)文人了解到，深圳學(xué)區(qū)房遭到重大打擊的主要原因是，8月1日，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)社會(huì)建設(shè)條例（草案征求意見稿）》公開征求意見。針對(duì)各界關(guān)注的教育公平問題，《草案》明確提出推行大學(xué)區(qū)招生和辦學(xué)管理模式，建立義務(wù)教育學(xué)校教師交流制度，以合理均衡配置教育資源，優(yōu)化教育結(jié)構(gòu)。盡管相關(guān)草案仍在征集意見階段，具體細(xì)則尚未出臺(tái)，但有意入手學(xué)區(qū)房的購(gòu)房者已經(jīng)開始觀望。
深圳市民李女士最近一直在看學(xué)位房，她告訴發(fā)文人，如果深圳推行大學(xué)區(qū)，原先想買的房源價(jià)值將大打折扣。
購(gòu)房者 李女士：我看了這個(gè)片區(qū)，均價(jià)大概在13萬左右。我現(xiàn)在入手的話，很怕套牢在上面，擔(dān)心就算買了學(xué)位房，能不能在這個(gè)學(xué)校入學(xué)，而且現(xiàn)在入手的話，又擔(dān)心房?jī)r(jià)還會(huì)下降。
在購(gòu)房者陷入觀望的同時(shí)，不少學(xué)區(qū)房業(yè)主開始果斷“割肉”，搶先拋售。百花片區(qū)是深圳傳統(tǒng)的熱門學(xué)區(qū)房片區(qū)，這里的房產(chǎn)中介告訴發(fā)文人，學(xué)區(qū)房新政即將實(shí)施的消息出來之后，已有多名學(xué)區(qū)房業(yè)主打電話前來咨詢。目前該片區(qū)的放盤量有了明顯增加。
深圳某地產(chǎn)公司百花片區(qū)中介人員：以前可能每個(gè)月的放盤量大致是五六套，征求意見稿以來，量明顯增加了，可能能達(dá)到10套以上。到店的業(yè)主主要關(guān)心的就是現(xiàn)在政策對(duì)周邊房?jī)r(jià)的沖擊。
深圳某地產(chǎn)中介公司福田北區(qū)負(fù)責(zé)人：尤其是以前的那種純學(xué)區(qū)房，就是比較小面積的學(xué)區(qū)房有明顯地增多，我們片區(qū)可能至少增加到10%到20%。很多業(yè)主也經(jīng)常在咨詢現(xiàn)在市場(chǎng)的成交狀況。
學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格大跳水 有價(jià)無市無人問津
受到學(xué)區(qū)房新政即將實(shí)施的影響，深圳學(xué)區(qū)房市場(chǎng)一夜入冬，成交低迷。目前市場(chǎng)上學(xué)區(qū)房的價(jià)格又有怎樣的變化呢？
發(fā)文人走訪深圳多個(gè)學(xué)區(qū)房片區(qū)的房產(chǎn)中介了解到，學(xué)區(qū)房新政即將實(shí)施的消息出來之后，不少學(xué)區(qū)房業(yè)主主動(dòng)下調(diào)價(jià)格，幅度均以百萬元起步，并表示，只要買家誠(chéng)心想買，價(jià)格還可以再談。
深圳某地產(chǎn)中介公司羅湖區(qū)負(fù)責(zé)人：我們這里最老的小區(qū)愉天小區(qū)，之前價(jià)格在18萬左右，現(xiàn)在可能16萬左右業(yè)主就愿意賣了。像包括對(duì)面的柏麗花園還有嘉多利花園這些也會(huì)有一些筍盤，之前價(jià)格大概16萬，現(xiàn)在大概13萬。
深圳的百花片區(qū)以教育資源集中著稱，當(dāng)政策轉(zhuǎn)向時(shí)，該片區(qū)的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格變動(dòng)也最為明顯。以帶有深圳實(shí)驗(yàn)小學(xué)和實(shí)驗(yàn)中學(xué)雙名校學(xué)位的南天花園為例，盡管該小區(qū)已有超20年房齡，但由于名校學(xué)位加持，成交單價(jià)曾一度達(dá)到24萬元一平方米，如今價(jià)格也出現(xiàn)了下跌。
深圳某地產(chǎn)公司百花片區(qū)中介門店負(fù)責(zé)人：像我們雙實(shí)驗(yàn)的南天花園有一些掛盤原先是在2100萬左右，現(xiàn)在也回調(diào)到1900多萬掛盤價(jià)，成交價(jià)可能還要進(jìn)一步往下調(diào)。有一些樓齡二三十年的老房子，像長(zhǎng)城這種步梯的，去年的行情價(jià)86平方米的可以賣到1400萬，現(xiàn)在她的單價(jià)降幅達(dá)到3萬一平方米。
發(fā)文人在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，即使在同一個(gè)片區(qū)、隔一條馬路，帶有名校學(xué)位的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格明顯高于周邊的其他住宅。
深圳某地產(chǎn)中介公司羅湖區(qū)負(fù)責(zé)人：比如說現(xiàn)在讀深圳中學(xué)這邊基本上像老小區(qū)都是十幾萬一個(gè)平方米，如果去到旁邊洪湖這個(gè)片區(qū)，她的價(jià)格就會(huì)低幾萬塊，可能6萬、7萬都能買得到了，相差的幅度還是比較大的。
業(yè)內(nèi)人士表示，由于此前深圳二手房市場(chǎng)對(duì)學(xué)區(qū)房的追捧，一些房源已經(jīng)脫離了居住屬性，變成了純粹的市場(chǎng)炒作行為，一旦政策轉(zhuǎn)向，這類房源將面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。
深圳某地產(chǎn)中介公司福田北區(qū)負(fù)責(zé)人：小區(qū)比較小的或者說房源本身面積比較小的，房源本身并沒有太大的優(yōu)勢(shì)，只是僅僅靠一個(gè)學(xué)區(qū)，導(dǎo)致她們價(jià)格漲得明顯超過同片區(qū)、同社區(qū)的一些房源。我覺得下一步這種房源下降幅度會(huì)最大。
深圳：學(xué)區(qū)房問題考驗(yàn)教育公平 整治勢(shì)在必行
學(xué)區(qū)房問題困擾教育公平已久。深圳準(zhǔn)備出臺(tái)的大學(xué)區(qū)招生和教師交流制度等一系列政策，能不能破解當(dāng)前的擇校熱，進(jìn)而從根本上鏟除學(xué)區(qū)房派生的各種弊端呢？
事實(shí)上，早在2015年，深圳市教育局便提出各區(qū)要積極探索學(xué)區(qū)制招生，以緩解擇校熱的難題，但效果并不明顯。據(jù)了解，目前深圳的中小學(xué)采用的是積分制，以距離劃分的學(xué)區(qū)房積分最高。雖然也是多校劃片，但總體而言，房子和學(xué)位的關(guān)系最為緊密，因此并不能抑制市場(chǎng)對(duì)學(xué)區(qū)房的炒作。業(yè)內(nèi)人士表示，一旦深圳采取大學(xué)區(qū)制，房子和學(xué)位的對(duì)應(yīng)關(guān)系會(huì)被打破，這就意味著依靠學(xué)區(qū)房上名校的概率將會(huì)大大降低。
深圳市住房研究會(huì)會(huì)長(zhǎng) 陳藹貧：過去在我們整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，住房和學(xué)區(qū)密切關(guān)聯(lián)，也就是說一個(gè)小區(qū)對(duì)著一個(gè)學(xué)位，對(duì)著一個(gè)學(xué)區(qū)。如果我們從更大的范圍來看，采用大學(xué)區(qū)概念，也就是說這個(gè)片區(qū)的房?jī)r(jià)與其他的片區(qū)的房?jī)r(jià)，在學(xué)位上變成同等條件了，自然這種上漲的動(dòng)力和空間就不存在了。
此外，《草案》征求意見稿還提出了建立教師交流制度。學(xué)區(qū)房制度的另一個(gè)根基是所謂的名校，沒有名校，市場(chǎng)對(duì)學(xué)區(qū)房的炒作就失去了理由。一所名校最根本的因素就是教師，建立教師交流制度，各片區(qū)教學(xué)水平的均衡化將會(huì)大大推進(jìn)。這對(duì)于追逐名校學(xué)區(qū)房的炒作資金而言也是釜底抽薪。
我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任 宋丁：一些好學(xué)校的師資，適當(dāng)合理地分流一些到其他學(xué)校去，帶動(dòng)其他所謂的普通學(xué)校，提高她的師資力量，都有非常好的傳導(dǎo)作用。
發(fā)文人了解到，不管是一二線還是三四線城市，此前每一輪的樓市上漲，學(xué)區(qū)房都是上漲“領(lǐng)頭羊”。不過，目前各地針對(duì)學(xué)區(qū)房的改革正在進(jìn)行中。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來已有北京、上海、廣州、深圳、重慶、西安、廈門、成都、大連、南京、合肥、太原等超過10座城市出手重拳整治學(xué)區(qū)房亂象。
我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任 宋丁：如果嚴(yán)格按照現(xiàn)在的框架來做，我認(rèn)為過去的這些重點(diǎn)學(xué)區(qū)，特別是那些幾大名校所集中密集的學(xué)區(qū)，她原有的學(xué)區(qū)房炒作得很厲害，可能房?jī)r(jià)會(huì)有比較大的跌幅。
