羊毛真的可以出在豬身上
原創章子姨壹地產
在長租公寓熱潮中，蛋殼公寓沒有任何中介基因，卻創造了互聯網人創業的奇跡。
四年多的時間，他們成長為規模前三名的分散式長租公寓企業。寒冬里，終于到了收割的季節。
這幾天，很多人的朋友圈被蛋殼員工們攻陷了，每個蛋殼員工都在轉發公司IPO的海報，為公司打新貢獻一份自己的熱情。
按照計劃，兩天后，蛋殼公寓就將登陸美國資本市場。
成立四年多，蛋殼公寓很神奇地將房源擴張到43萬間，也大大方方合計虧損了41億元。同樣是燒錢，有件事的邏輯子姨始終沒有捋清楚：
瑞幸能買一贈一，滴滴給過補貼，為啥長租公寓只想著漲房租。
蛋殼公寓的創始人高靖是個互聯網老兵，先后在百姓網、百度、好樂買、糯米網供職。他從糯米網創始人沈博陽那里拿了一筆投資款，就闖進了長租公寓領域創業。
天使投資人沈博陽現在是蛋殼公寓的執行董事長，除了自己的伯樂，高靖背后站了一批資方背景的股東陣營，第一大機構股東老虎環球基金占股20%，螞蟻金服占股7.8%。10人組成的董事會，代表資本的董事會成員占據了半數以上。
4年的時間，蛋殼的房源數量擴大了166倍。這種擴張速度，對很多人來說，是難以解釋的。一家本質是互聯網公司的長租公寓企業，最大的弊病是顯而易見的：
缺乏渠道。
自如可以依靠鏈家直營門店，相寓可以仰賴我愛我家，在進入長租公寓最初的時間，兩家公司依靠各自的線下渠道積累了一批低價優質房源。看來看去，蛋殼公寓手里擁有的，只有錢了。
蛋殼幾乎向所有長租公寓企業的租房管家發出了好友申請，只要私下推薦房源成功，就可以得到兩三千元的獎勵。管家們由此發現了一條依靠信息數據發家致富的康莊大道。
據說，去年得到蛋殼公寓獎勵最多的，是一個我愛我家員工的銀行賬戶。
更直接粗暴的方式，是加價搶房源。蛋殼內部曾有個說法，不管自如出多少錢，永遠比對手高三百。
自如的朋友說，開始他們還有點矜持，后來也就兇猛起來了。高價搶奪房源后來的發展，大家都知道了。
它引發了2018年我們對租房生活最細碎的煩惱，導致了一批長租公寓的兵敗如山倒，最近又讓房東們變成了弱勢群體。
最近幾天，讓房東降房租的事情又起了新的化學反應。由于一批房源是蛋殼、自如、青客公寓在過去一年多的時間里高價拿到，經過裝修之后投入市場。
等到逼著房東降房租的時候，不肯解約的房東發現，他們得到了一兩個月房租的違約金，卻要支付高額的裝修費用。
這樣一算，長租公寓企業違約，賠錢的卻是房東們。
由此，一個全新的商業模式就此誕生，房東們發現，這些長租公寓企業，商業本質上卻是一家裝修公司：
高價拿到房源后，再去與房東解約，房東還要倒賠裝修費。
長租公寓的朋友說，他們手里的裝修費用報表是有兩份的，一份給內部人看，一份是給房東看。你猜，這中間的差價有多少？
融資遇到問題后，現在蛋殼最大的隱患，是來自租金貸。租金貸帶來的預付款收入，遠高于租客直接支付給蛋殼公寓的租金收入。
以租客的信用做背書，從銀行獲取貸款作為運營資金，已經是蛋殼公寓最有力的現金流來源。
12月25日，住建部等六部委發布了一份文件，最讓長租公寓覺得要命的一條是：
住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過 30%。
