原標(biāo)題：掩蓋債務(wù)、資產(chǎn)負(fù)債率逼近紅色警戒線，中國奧園財(cái)報(bào)水分大？ 來源：中訪網(wǎng)財(cái)經(jīng)
出品 | 新財(cái)報(bào)
研究員 | 財(cái)報(bào)君
中國奧園發(fā)布2019年全年銷售業(yè)績公告：2019年1月至12月中國奧園的未經(jīng)審核合同銷售額累計(jì)約1180.6億元人民幣，同比增長29%。中國奧園終于如愿實(shí)現(xiàn)“千億目標(biāo)”，成為國內(nèi)規(guī)模領(lǐng)先的房企之一。
神奇的是，在高周轉(zhuǎn)模式下，中國奧園借款規(guī)模猛增，公布的負(fù)債率卻一直非常健康。但關(guān)于其銷售收入注水、掩蓋債務(wù)的質(zhì)疑卻一直存在。
明股實(shí)債掩蓋債務(wù)率，中國奧園資產(chǎn)負(fù)債率逼近紅色警戒線
2015年，中國奧園銷售收入不過百億水平，短短四年后就突破千億。在這樣高的增長背后是猛增的借款規(guī)模。2017年之后，中國奧園借款規(guī)模猛增，金額從之前的百億元級(jí)別一躍超過400億元，2019年上半年已經(jīng)接近翻倍至800億元。
反常的是，中國奧園的銷售收入連年倍增之后，凈負(fù)債率也不過從2015年的50%上升到2019年上半年的64.2%。
凈負(fù)債比率計(jì)算公式就是：（有息負(fù)債-現(xiàn)金)/股東權(quán)益。神奇的是，中國奧園的股東權(quán)益從2014年底的增長到了2019年上半年末的353.67億元，其中歸母股東權(quán)益僅從2014年年末的77.19億元，增長到2019年上半年末的133.97億元，但相對(duì)應(yīng)少數(shù)股東權(quán)益卻增長了僅16倍。少數(shù)股東權(quán)益猛增，增加了股東權(quán)益，自然也就把凈負(fù)債率大大壓低了。
少數(shù)股東權(quán)益猛增幫助中國奧園大大壓低了凈負(fù)債率，但少數(shù)股東們獲得的利潤僅是歸母凈利潤的零頭，甚至在某些年份還在“補(bǔ)貼”上市公司。
很明顯，這是部分房企慣用的明股實(shí)債手法掩蓋真實(shí)負(fù)債率。
真實(shí)的凈負(fù)債率被掩蓋了。但是可以用另外數(shù)據(jù)來衡量。截至今年6月底，中國奧園資產(chǎn)負(fù)債率升至84.79%。業(yè)內(nèi)普遍將80%視為房企資產(chǎn)負(fù)債率的警戒線,85%則是紅色警戒線。
以上述標(biāo)準(zhǔn)判斷，中國奧園的資產(chǎn)負(fù)債率離紅色警戒線僅一步之遙了。
被疑銷售收入造假
2019年7月，中國奧園曾被公開質(zhì)疑銷售收入數(shù)據(jù)造假。有投資者根據(jù)中國奧園2018年年報(bào)中各區(qū)域的貨值占比以及第三方機(jī)構(gòu)億翰智庫最新發(fā)布的上半年廣東省典型房企銷售業(yè)績數(shù)據(jù)，推算了中國奧園的銷售收入情況。
根據(jù)奧園年報(bào)，其廣東省貨值占比40%，而億翰智庫廣東省上半年排名中，奧園只銷售了85.2億。以此推算奧園上半年才銷售了200億。假設(shè)省榜和總榜的數(shù)據(jù)口徑標(biāo)準(zhǔn)不一樣，一般來講也就是30%左右的差距。根據(jù)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，奧園在200億的基礎(chǔ)上再上浮28.6%，也不過257.2億。
通過這樣的推算邏輯，可以得出“中國奧園上半年全國的銷售額可能是257億元左右，而不是536億元”的結(jié)論。
這一事件一度使中國奧園股價(jià)大跌。中國奧園否認(rèn)了以上數(shù)據(jù)真實(shí)性，并公布了其詳細(xì)銷售數(shù)據(jù)。但確實(shí)讓人產(chǎn)生了疑慮，即使中國奧園有粉飾負(fù)債率的巨大嫌疑，也就有注水銷售收入的可能。
高增長帶來質(zhì)量問題不斷
很多房企過快的擴(kuò)張帶來債務(wù)問題，也帶來產(chǎn)品質(zhì)量問題，中國奧園也不例外。僅2019年，中國奧園在全國各地就有多起質(zhì)量維權(quán)事件。
在珠海，奧園廣場項(xiàng)目地下車庫因雨天大量漏水以及廣場的廁所下水問題引發(fā)維權(quán)。在合肥，奧園城市天地因小區(qū)內(nèi)“雨污不分流、車位蓋草皮、消防通道太窄”等引發(fā)了群體投訴并被迫延期交房。在深圳，奧園翡翠東灣花園出現(xiàn)客廳漏水、門框不著地、門檻石全部斷裂、廚房無防水、外墻瓷磚脫落等大量問題。
此外，中國奧園還曾曝出惠州某項(xiàng)目樓盤性質(zhì)從“商住”改為“辦公”，株洲某項(xiàng)目因變更規(guī)劃用途，交房五年都辦不了房產(chǎn)證，惠州某項(xiàng)目私自更改購房合同等問題。
董事會(huì)主席郭梓文曾在新年致辭中表示希望擺脫對(duì)速度的盲目追求，在中國奧園能夠在房屋質(zhì)量上多下功夫，同時(shí)關(guān)注企業(yè)的健康發(fā)展。但是以上現(xiàn)象，明顯與其言論背道而馳。
