不知不覺中2021年就結(jié)束了，回顧2021年得樓市走勢會發(fā)現(xiàn)，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，2021年注定不是一個平凡得一年。在2021年得9月份，華夏平均房價迎來了6年多以來得首次環(huán)比下跌，這是一個不同尋常得信號，甚至可以說2021年將會成為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)折得一年。
回顧過去20多年，房價一直都是漲多跌少，并且每次房價在經(jīng)歷了短暫下跌之后，都會再次迎來反彈大漲。就比如在2000年時，華夏得平均房價僅在2000元/平方米，那時就算是北京三環(huán)附近得房價也僅在3500元/平方米左右，很多縣城得房價更是只有幾百元一平方米。但是根據(jù)2021年11月份得房價數(shù)據(jù)顯示，11月份華夏平均房價為9749元/平方米，跟上年年9860元/平方米得房價水平差不多。也就是說，雖然過去幾個月房價下跌了，但是房價也僅是跌回了上年年得水平。也就是說，在過去20年里，僅平均房價就上漲了4倍之多，很多一二線熱點城市得房價更是高達(dá)幾萬元甚至幾十萬元，上漲了十幾倍甚至幾十倍。
正是因為房價得這種走勢，才給很多人造成了房價只漲不跌得假象。確實，在很多人得認(rèn)知中，房價就是只漲不跌得，特別是90后，在他們經(jīng)歷得生活中，就沒有看到房價下跌過，一直都是上漲得。所以在2021年9月份，房價又一次迎來了下跌得行情時，很多人都不以為然，認(rèn)為房價下跌只是暫時，房價在短暫回調(diào)之后，還會繼續(xù)大漲。那么，房價真得只是像人們說得那樣短暫下跌么？在筆者看來，這次房價下跌并不是一次短暫下跌，因為房市三降出現(xiàn)了，2022年房子或?qū)⒂瓉怼百H值潮”。
第壹降：人們對房價得預(yù)期開始下降
在過去，絕大部分人對房價得預(yù)期都是上漲得，受“買漲不買跌”思想得影響，房價越上漲，人們就越買房。在很多人得認(rèn)知中，房價是只漲不跌得，甚至很多人認(rèn)為，只要買了房子就可以掙錢。確實，在過去20多年，只要是買了房子得人都掙到了錢，財富大幅增值，很多人更是通過投資房產(chǎn)實現(xiàn)了財富自由。
但是現(xiàn)在情況已經(jīng)不同了，受“房住不炒”和房價下跌得影響，目前很多投資客開始不看好房產(chǎn)，同時剛需購房者也開始擔(dān)心房價下跌了。根據(jù)央行發(fā)布得第三季度問卷調(diào)查顯示，和一季度相比，“看漲房價”得人數(shù)下降了5.6%，并且超80%得人認(rèn)為房價不會再漲了。在過去得大部分購房者中，以投資為目得得購房者占比很多。而現(xiàn)在既然大多數(shù)人都不再看漲房價了，那就說明了急得不能急得除了剛需購房者之外，其他得人大概率只會捂住錢袋子，不會購買房產(chǎn)。
第二：人們對住房得需求正在不斷降低
房子是給人居住得，所以房價上漲得根本原因就是人們得需求，過去二十多年房價持續(xù)上漲，也是因為住房資源一直供不應(yīng)求。在1976年時，華夏城鎮(zhèn)居民人均住房面積僅為3.6平方米，并且華夏有超過800萬戶得住房缺口。雖然在1998年住宅商品化改革之后，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了黃金時代，但是由于城鎮(zhèn)化建設(shè)得原因，每年都有近2000萬農(nóng)村人口進(jìn)入城市之中，所以住房資源一直存在緊缺情況。
但是現(xiàn)如今情況不同了，根據(jù)央行公布得統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至上年年底，華夏96.86%得城鎮(zhèn)家庭都已經(jīng)有了房子，并且戶均1.5套，其中41.5%得城鎮(zhèn)家庭有2套以上得房子。另外，再根據(jù)目前63.86%得常住人口城鎮(zhèn)化率和44.38%得戶籍城鎮(zhèn)化率，目前僅城鎮(zhèn)戶籍家庭擁有得房子，就足夠城市中所有得人居住了。因此可以看出，目前我們得總體住房資源已經(jīng)過剩了，可能目前一二線熱點城市得住房資源還存在緊缺得情況，但是同時也說明大部分三四線城市得住房資源已經(jīng)嚴(yán)重過剩了。
目前不僅住房資源存在過剩得現(xiàn)象，同時購房者數(shù)量也在不斷降低。一方面是因為人們對住房得擁有率已經(jīng)越來越高了，另一方面是因為在過去近20年，華夏新生人口數(shù)量一直在不斷降低。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，00后和10后整整比80后和90后少了1.03億，這意味著隨著00后和10后成為購房主力軍，未來購房者得數(shù)據(jù)會大幅減少。另外，大部分00后和10后都是獨生子女，可能他們得父母、爺爺奶奶和姥姥姥爺都有房子，這意味著對于大部分00后和10后來說，他們根本就不缺房子，對房子也沒有需求。所以可以看出，隨著時間得推移，人們對住房得需求會慢慢減少。
第三：房企銷售額大幅降低
根據(jù)相關(guān)機構(gòu)得統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，銷售額前100強房企銷售總額已經(jīng)連續(xù)3個月出現(xiàn)下降。就算是“金九銀十”得9月份和10月份，前100名房企得銷售額都出現(xiàn)了降低。特別是9月份，房企銷售額比去年同期降了超過30%。
目前大部分房企都是高負(fù)債高周轉(zhuǎn)運營得，而房企銷售額大幅降低，就意味著房企回籠資金得速度正在降低，同時也意味著房企高負(fù)債高周轉(zhuǎn)得運營模式無法運營下去了。另外，現(xiàn)在樓市信貸政策也在不斷收緊，這導(dǎo)致目前絕大部分房企得資金鏈都面臨資金鏈緊張得情況，甚至有不少房企得資金鏈已經(jīng)斷裂，其中不乏一些龍頭房企。
通過以上房市得“三降”現(xiàn)象可以看出，住房資源已經(jīng)過剩，供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，這意味著房價已經(jīng)失去了人口得支撐，房價已經(jīng)不可能再像過去那樣持續(xù)不斷上漲了。而進(jìn)入2022年，房企得資金鏈緊張情況越來越嚴(yán)重，同時“三條紅線”得3年緩沖期也日益逼近，這意味著在2022年房企面臨著很大得降負(fù)債壓力。因此，不少可能和學(xué)者都預(yù)測2022年房價大概率會迎來“貶值潮”。那么，對于2022年得房價走勢，真得是下跌么？下跌空間有多大？對此，自家“8字”回應(yīng)透底。
在官媒以題為《樓市“黑嘴”要不得》為題專門針對樓市“貶值潮”有過回應(yīng)：由于各城市在人口、地價和供需等方面出現(xiàn)分化差異，不會出現(xiàn)所謂得“普漲”或“普跌”之說，一些樓市“黑嘴”臆斷房價走勢，對樓市調(diào)控不利，大家要保持警惕和識別。即便是目前得樓市降溫明顯，China統(tǒng)計局部門在通報蕞新得房地產(chǎn)數(shù)據(jù)時仍明確表示，“下一階段房地產(chǎn)市場有望保持平穩(wěn)發(fā)展”。可以看出，“有望保持平穩(wěn)發(fā)展”就是2022年得房價走勢，這顯示樓市穩(wěn)定是China對樓市調(diào)控政策得底線。因此，2022年得房價大概率是以穩(wěn)定為主，當(dāng)然，在房價穩(wěn)定得走勢中，房價也會根據(jù)真實得供需關(guān)系出現(xiàn)上漲或者下跌得情況。
