樓市開啟“斷奶”模式，房產(chǎn)或迎“降價(jià)

前幾日，筆者看到一篇關(guān)于《中國(guó)財(cái)富時(shí)間劃分》的文章，很有意思，作者以1999年為分割線，1999年之前屬于“低潮創(chuàng)富期間”；1999年之后屬于“高速創(chuàng)富期”。

1、低潮創(chuàng)富期。在1999年之前，人們的財(cái)富積累很慢、速度也很平緩，村里的很多青年男女千里漂泊到深圳、廣東電子廠打工，月薪雖然只有300元-400元，但是感覺生活得很幸福，一個(gè)雞蛋1毛錢，一盒火柴3分錢，一個(gè)月可以積攢300多元，如果是包吃包住的工廠，400元可以全部留存下來，如果有幸成為“萬元大戶”，那可以光宗耀祖的大事，十里八鄉(xiāng)都倍兒有面子。

2、高速創(chuàng)富期。1999年至2020年，屬于高速造福期，既然是高速造福，那必然就需要一定的契機(jī)，只靠打工是不可能實(shí)現(xiàn)的，買房成為了這個(gè)時(shí)期普通人財(cái)富躍遷的普遍捷徑。98年全國(guó)房子均價(jià)不足2000元，2020年底達(dá)到9980元，增幅400%，原本一套20萬元房子，現(xiàn)在價(jià)值700萬元-5000萬元，如果在上海、北京等城市，這套房子或價(jià)值2億元-3億元。

房地產(chǎn)致富常見的有兩條道路，第一條是買房升值，第二條是碰運(yùn)氣等拆遷。房產(chǎn)普漲期，買房增值很容易實(shí)現(xiàn)，正是在這種風(fēng)向引導(dǎo)下，越來越多的人成為“炒房客”，不管任何渠道獲得的收益，他們的第一想法便是趕緊投入到住房市場(chǎng)；拆遷也是很好的房產(chǎn)財(cái)富躍遷 契機(jī)，不過需要一定的運(yùn)氣成分，如果祖屋不靠近大城市，可能再等幾輩子也不會(huì)遇到拆遷這件好事兒。

時(shí)至今日，市場(chǎng)上的多數(shù)人依然把買房當(dāng)作“人生的頭等大事”對(duì)待。根據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)的一項(xiàng)調(diào)查問卷顯示，在買房目的中，投資的比重占到58.2%，真正的剛需只有15.1%，也就意味著市場(chǎng)上超過50%以上的人買房并不單純地為了居住，而是為了等溢價(jià)。

隨著住房市場(chǎng)進(jìn)入2021年發(fā)展新周期，未來的樓市還有10年前的“巨大潛力”嗎？筆者認(rèn)為，已經(jīng)不可能，2021年，房產(chǎn)或迎“降價(jià)雨”？高層態(tài)度“反轉(zhuǎn)”，3信號(hào)提前看！

1、樓市開啟“斷奶”模式。

房地產(chǎn)之所以能夠保持高速發(fā)展態(tài)勢(shì)，總結(jié)起來有兩件法寶，第一件是預(yù)售機(jī)制，這是H·K商人霍英東的首創(chuàng)（這在《霍英東自傳》中有介紹），在內(nèi)地房改之后，以李嘉誠(chéng)等人為首的第一批房產(chǎn)商人把這些預(yù)售機(jī)制引入進(jìn)來，為房產(chǎn)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。第二件法寶是銀行背書，房市早已與金融形成了深度捆綁關(guān)系，地產(chǎn)開發(fā)巨額融資來自銀行，購(gòu)房者買房資金也來自銀行。

在銀行的支持下，為樓市開發(fā)商帶來了源源不斷的利潤(rùn)，有充足的奶水，可以實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債，30天開盤，60天資金轉(zhuǎn)正，100天利潤(rùn)100%實(shí)現(xiàn)等。然而隨著“央行三條紅線和限貸令”的襲來，樓市的“奶水”開始被限制了，一方面要求各大房企進(jìn)行降負(fù)債，超過標(biāo)準(zhǔn)的融資增速受限，另一方面限制銀行放貸比例。雙措并舉之下，今后切斷了資金大規(guī)模入市的可能性，今后房地產(chǎn)還如何蹦跶得起來？

1、三限制：房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；凈負(fù)債率不得超過100%；現(xiàn)金短債比要大于1倍。依據(jù)觸線情況，房企被劃分為紅、橙、黃、綠四檔，分檔設(shè)定有息負(fù)債增速閾值。

2、雙限制：例如，六大國(guó)有大行(工農(nóng)中建、郵政、交通）、國(guó)家開發(fā)銀行為第一檔，兩個(gè)上限分別為40%和32.5%，在5檔中最高，其他的銀行也不同程度有限制比例。

畫外音：房市“三限令”和“雙限令”其實(shí)有國(guó)際化的背景，2020年全球遭遇黑天鵝，美國(guó)整體降低2.46%，日本降低了1.88%，德國(guó)降低1.52%，英國(guó)降低4.2%，在全球排名前20的國(guó)家中，只有中國(guó)、荷蘭、瑞士依然正向前進(jìn)，其他17個(gè)在去年總量都減少了。

為了，提振增幅和規(guī)模，2020年至2021年，各個(gè)國(guó)家都在爭(zhēng)相發(fā)布貨幣，日本發(fā)布73.6萬億日元；美國(guó)發(fā)布3-4萬億美元；歐洲發(fā)布1.85萬億歐元貨幣。可以說，當(dāng)前的資本市場(chǎng)，洪水滾滾。

資本具有“趨利”性，一旦市場(chǎng)上資本多了，那么首先會(huì)淌入高利潤(rùn)行業(yè)，所以2021年以來，美國(guó)、日本、印度、英國(guó)、德國(guó)、加拿大、澳大利亞等住房銷售價(jià)格紛紛上浮。為了有效抑制資本進(jìn)入我國(guó)房市，三紅線和兩條線提前出爐了。

2、房地產(chǎn)債務(wù)到期。

如果說“三根紅線”的影響僅僅是減少了資金面的話，那么2021年如約而至的房地產(chǎn)債務(wù)，或?qū)⒊蔀榇龠M(jìn)樓市下行的另一個(gè)推手。2021年以來，在三條紅線和“兩限”的雙重約束下，第1-2季度房地產(chǎn)企業(yè)們的投資整體偏向于保守，比如Q1期間買地總規(guī)模只有 7251 億元，同比2020年Q1增長(zhǎng)只有3.06%。

另外，根據(jù)CAIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，幾個(gè)月前，國(guó)內(nèi)的300家核心房地產(chǎn)企業(yè)到期的債務(wù)總規(guī)模就達(dá)到了9915 億元，同比2020年增加接近3000億元。另外，在2021年的上半年，有超過1.2萬億的總債務(wù)規(guī)模到期。如何償債？房地產(chǎn)企業(yè)們招數(shù)頻出，一方面積極向銀行融資、另一方面發(fā)行新的債券，專家預(yù)計(jì)，2021年或迎來新的房企發(fā)債潮。

3、高層態(tài)度“反轉(zhuǎn)”，調(diào)控再度加碼。

2021年以來，高層早已連續(xù)多次表態(tài)：堅(jiān)持房住不炒，這是從2017年至2021年始終不變的房地產(chǎn)發(fā)展舉措，2021年以來，房產(chǎn)調(diào)控呈現(xiàn)出空前增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，各大城市調(diào)控密集出現(xiàn)，集中約談、整飭房地產(chǎn)中介，嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸款流入房地產(chǎn)市場(chǎng)、嚴(yán)格執(zhí)行信貸用途、限制學(xué)區(qū)房炒作等。截止8月，調(diào)控高達(dá)450次。

年初，深圳、上海房市熱被摁下，2月份之后，杭州、成都、西安樓市抑制升級(jí)，3-4月住建部約談5大城市（廣州、東莞、南通、合肥、寧波），高層一錘定音，給房地產(chǎn)和炒房者們吃下了一顆定心丸。

為啥說今年起，樓市或迎來“降價(jià)雨”呢，在以上3大條件下，房地產(chǎn)或真的可能遇“第一波”下跌！