樓市開啟“斷奶”模式，房產或迎“降價

前幾日，筆者看到一篇關于《中國財富時間劃分》的文章，很有意思，作者以1999年為分割線，1999年之前屬于“低潮創富期間”；1999年之后屬于“高速創富期”。

1、低潮創富期。在1999年之前，人們的財富積累很慢、速度也很平緩，村里的很多青年男女千里漂泊到深圳、廣東電子廠打工，月薪雖然只有300元-400元，但是感覺生活得很幸福，一個雞蛋1毛錢，一盒火柴3分錢，一個月可以積攢300多元，如果是包吃包住的工廠，400元可以全部留存下來，如果有幸成為“萬元大戶”，那可以光宗耀祖的大事，十里八鄉都倍兒有面子。

2、高速創富期。1999年至2020年，屬于高速造福期，既然是高速造福，那必然就需要一定的契機，只靠打工是不可能實現的，買房成為了這個時期普通人財富躍遷的普遍捷徑。98年全國房子均價不足2000元，2020年底達到9980元，增幅400%，原本一套20萬元房子，現在價值700萬元-5000萬元，如果在上海、北京等城市，這套房子或價值2億元-3億元。

房地產致富常見的有兩條道路，第一條是買房升值，第二條是碰運氣等拆遷。房產普漲期，買房增值很容易實現，正是在這種風向引導下，越來越多的人成為“炒房客”，不管任何渠道獲得的收益，他們的第一想法便是趕緊投入到住房市場；拆遷也是很好的房產財富躍遷 契機，不過需要一定的運氣成分，如果祖屋不靠近大城市，可能再等幾輩子也不會遇到拆遷這件好事兒。

時至今日，市場上的多數人依然把買房當作“人生的頭等大事”對待。根據西南財經大學的一項調查問卷顯示，在買房目的中，投資的比重占到58.2%，真正的剛需只有15.1%，也就意味著市場上超過50%以上的人買房并不單純地為了居住，而是為了等溢價。

隨著住房市場進入2021年發展新周期，未來的樓市還有10年前的“巨大潛力”嗎？筆者認為，已經不可能，2021年，房產或迎“降價雨”？高層態度“反轉”，3信號提前看！

1、樓市開啟“斷奶”模式。

房地產之所以能夠保持高速發展態勢，總結起來有兩件法寶，第一件是預售機制，這是H·K商人霍英東的首創（這在《霍英東自傳》中有介紹），在內地房改之后，以李嘉誠等人為首的第一批房產商人把這些預售機制引入進來，為房產的發展奠定了基礎。第二件法寶是銀行背書，房市早已與金融形成了深度捆綁關系，地產開發巨額融資來自銀行，購房者買房資金也來自銀行。

在銀行的支持下，為樓市開發商帶來了源源不斷的利潤，有充足的奶水，可以實現高周轉、高負債，30天開盤，60天資金轉正，100天利潤100%實現等。然而隨著“央行三條紅線和限貸令”的襲來，樓市的“奶水”開始被限制了，一方面要求各大房企進行降負債，超過標準的融資增速受限，另一方面限制銀行放貸比例。雙措并舉之下，今后切斷了資金大規模入市的可能性，今后房地產還如何蹦跶得起來？

1、三限制：房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%；凈負債率不得超過100%；現金短債比要大于1倍。依據觸線情況，房企被劃分為紅、橙、黃、綠四檔，分檔設定有息負債增速閾值。

2、雙限制：例如，六大國有大行(工農中建、郵政、交通）、國家開發銀行為第一檔，兩個上限分別為40%和32.5%，在5檔中最高，其他的銀行也不同程度有限制比例。

畫外音：房市“三限令”和“雙限令”其實有國際化的背景，2020年全球遭遇黑天鵝，美國整體降低2.46%，日本降低了1.88%，德國降低1.52%，英國降低4.2%，在全球排名前20的國家中，只有中國、荷蘭、瑞士依然正向前進，其他17個在去年總量都減少了。

為了，提振增幅和規模，2020年至2021年，各個國家都在爭相發布貨幣，日本發布73.6萬億日元；美國發布3-4萬億美元；歐洲發布1.85萬億歐元貨幣?？梢哉f，當前的資本市場，洪水滾滾。

資本具有“趨利”性，一旦市場上資本多了，那么首先會淌入高利潤行業，所以2021年以來，美國、日本、印度、英國、德國、加拿大、澳大利亞等住房銷售價格紛紛上浮。為了有效抑制資本進入我國房市，三紅線和兩條線提前出爐了。

2、房地產債務到期。

如果說“三根紅線”的影響僅僅是減少了資金面的話，那么2021年如約而至的房地產債務，或將成為促進樓市下行的另一個推手。2021年以來，在三條紅線和“兩限”的雙重約束下，第1-2季度房地產企業們的投資整體偏向于保守，比如Q1期間買地總規模只有 7251 億元，同比2020年Q1增長只有3.06%。

另外，根據CAIC監測數據，幾個月前，國內的300家核心房地產企業到期的債務總規模就達到了9915 億元，同比2020年增加接近3000億元。另外，在2021年的上半年，有超過1.2萬億的總債務規模到期。如何償債？房地產企業們招數頻出，一方面積極向銀行融資、另一方面發行新的債券，專家預計，2021年或迎來新的房企發債潮。

3、高層態度“反轉”，調控再度加碼。

2021年以來，高層早已連續多次表態：堅持房住不炒，這是從2017年至2021年始終不變的房地產發展舉措，2021年以來，房產調控呈現出空前增長的態勢，各大城市調控密集出現，集中約談、整飭房地產中介，嚴查經營貸款流入房地產市場、嚴格執行信貸用途、限制學區房炒作等。截止8月，調控高達450次。

年初，深圳、上海房市熱被摁下，2月份之后，杭州、成都、西安樓市抑制升級，3-4月住建部約談5大城市（廣州、東莞、南通、合肥、寧波），高層一錘定音，給房地產和炒房者們吃下了一顆定心丸。

為啥說今年起，樓市或迎來“降價雨”呢，在以上3大條件下，房地產或真的可能遇“第一波”下跌！