缺錢是個(gè)普遍現(xiàn)象，但有人特別缺。
最近幾個(gè)月，恒大的事情不少，傳言更是一波接一波，商票逾期、樓盤不能貸款、15號(hào)破產(chǎn)重組……
到如今，這些傳言基本沒(méi)有變成現(xiàn)實(shí)，有的官方出面辟謠、有的日期一到自動(dòng)失效。
但這并不代表恒大一臉無(wú)辜，商票沒(méi)有按時(shí)還、財(cái)富項(xiàng)目逾期兌現(xiàn)、足球隊(duì)尋求托管、又一次以房抵債2.46億等，這些都是客觀事實(shí)，恒大也對(duì)外承認(rèn)：“遇到前所未有的困難”。
另一條消息，不僅困難，而且是信心上的困難。劉鑾雄減持套現(xiàn)1.16億港元，要知道劉鑾雄和恒大的關(guān)系，不僅僅是投資人。
恒大以地產(chǎn)起家，后又涉足多項(xiàng)產(chǎn)業(yè)，但房子是其核心，也是外界最關(guān)注的話題。由此，恒大已經(jīng)走到今天的局面，我們要如何看待它的房子呢？
搞錢變難，商票頻繁出問(wèn)題
要說(shuō)缺錢，不僅是恒大的問(wèn)題，而是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)象，目前房企資金普遍緊張，只是程度不同而已。
以往人們印象中財(cái)大氣粗的開(kāi)發(fā)商們，為什么會(huì)缺錢呢？
原因比較復(fù)雜，但主要和兩點(diǎn)有關(guān)，一方面是房企的擴(kuò)張思路，另一方面是房企的融資。
外表略顯土豪的房企，真實(shí)的凈利潤(rùn)并不高，以前王健林王總吐槽過(guò)，認(rèn)為房地產(chǎn)毛利率大概在20%—25%。王總話音剛落，一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年50家典型房企平均凈利潤(rùn)是11.6%。
凈利潤(rùn)不高，把規(guī)模搞大也能賺錢，房企就是這么做的。
于是，房企依賴借錢擴(kuò)大規(guī)模，以此增加自己的利潤(rùn)，我們也看到前幾年各大房企攤子鋪得很大，大部分人老家的城市都有恒大或者碧桂園蓋的房子。
想讓這種辦法持續(xù)下去，有一個(gè)基礎(chǔ)性條件，就是賺錢速度一直上升。
但，房地產(chǎn)歸根到底是一門生意，不一定永遠(yuǎn)賺錢，比如地價(jià)高了、建材貴了、工人工資高了等等，這些都會(huì)影響凈利潤(rùn)的上升，一旦上升達(dá)不到預(yù)期，房企的利潤(rùn)變薄，用來(lái)還利息以后，可以說(shuō)是所剩無(wú)幾。
如果一兩家房企還貸出現(xiàn)問(wèn)題，屬于個(gè)案并不要緊，但大部分房企還貸慢騰騰就引發(fā)擔(dān)憂，因此要把房企的負(fù)債降下來(lái)，把這種擔(dān)憂減少。
于是，監(jiān)管房企的融資，故事要從“三道紅線”說(shuō)起。
2020年8月，監(jiān)管部門對(duì)重點(diǎn)房企按照“紅、橙、黃、綠”四擋管理，劃定了三道紅線，具體的標(biāo)準(zhǔn)是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。
如果一家房企全中，那么其有息負(fù)債的規(guī)模不能增加，也就是說(shuō)貸款基本不用想了，融資更難。
和預(yù)想的一樣，恒大全中，三道紅線全飄紅，這對(duì)繼續(xù)融資極其不利。這就是今年上半年，恒大一直強(qiáng)調(diào)6月底至少一條紅線變綠的原因。
貸款以外，房企融資還有一條重要的路子：商票。具體來(lái)說(shuō)，商票這種東西，附帶著買家的信用，先拿到貨物，然后在一定的期限內(nèi)再打款，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，商票很靈活很好用，基本就是無(wú)息貸款。
然而，今年以來(lái)，恒大及其子公司商票逾期的消息不斷爆出。6月7日，恒大還專門發(fā)出聲明：“針對(duì)我司個(gè)別項(xiàng)目公司存在極少量商票未及時(shí)兌付的情況，集團(tuán)高度重視并安排兌付”。
當(dāng)月的29日，一家恒大常年合作的涂料公司三棵樹(shù)發(fā)出公告，聲稱自己手中恒大的逾期票據(jù)為5137.06萬(wàn)元。無(wú)疑，這則公告，實(shí)錘了恒大商票逾期，當(dāng)時(shí)被外界稱為“公開(kāi)討債”。
第二天，三棵樹(shù)表示，持有的恒大商票已經(jīng)兌付完成。
或許是受到三棵樹(shù)的啟發(fā)，隨后的幾天內(nèi)，利歐股份、壘知集團(tuán)、淮北礦業(yè)都發(fā)出公告稱恒大方面拖欠了款項(xiàng)。
至于恒大目前到底欠下多少商票，外界不得而知。
但，今年6月30日，根據(jù)媒體的報(bào)道，監(jiān)管部門已經(jīng)把“三道紅線”范圍內(nèi)房企的商票納入到監(jiān)控中。這也被外界解讀為房企融資更難，由此恒大要去哪兒搞錢呢？
打折賣房，購(gòu)房者注意風(fēng)險(xiǎn)
融資受限，房企想要搞錢，通常還有兩條重要的通道：一是賣房；二是賣資產(chǎn)。
事實(shí)上，恒大也是如此做的，為了回籠資金、降低負(fù)債，便開(kāi)啟了斷臂求生之路，變賣自己的資產(chǎn)。根據(jù)媒體的報(bào)道，今年8月31日恒大發(fā)布2021年中期業(yè)績(jī)公告，已經(jīng)出售資產(chǎn)以及股權(quán)價(jià)值大約400億。
進(jìn)入到9月份，恒大依然在賣出，10號(hào)以前，根據(jù)媒體的報(bào)道，已經(jīng)賣掉3家公司的股權(quán)。
其他的旗下部分資產(chǎn)，也在考慮出售，8月10日發(fā)出公告表示，正在接洽幾家投資者，探討出售旗下部分資產(chǎn)，包括但不限于恒大汽車、恒大物業(yè)的部分資產(chǎn)。
此后的博鰲房地產(chǎn)論壇上，碧桂園服務(wù)的李長(zhǎng)江透露：此前跟恒大物業(yè)接觸過(guò)，但是現(xiàn)在沒(méi)有接觸。
這也從側(cè)面說(shuō)明，恒大對(duì)于出售資產(chǎn)持開(kāi)放態(tài)度，希望通過(guò)此舉回流一部分資金，以緩解目前的壓力。
除了賣資產(chǎn)，就是賣房子，畢竟賣房是本業(yè)，屬于輕車熟路。但是，賣房不難，難的是快速賣房，尤其是在現(xiàn)有的樓市背景之下。顯然，恒大也意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題，發(fā)布的一則公告中就稱：預(yù)計(jì)9月份物業(yè)合約銷售額會(huì)繼續(xù)往下掉。
難賣歸難賣，但恒大依賴銷售回款的力度一直很大，不時(shí)地打折賣房，還有全員銷售，足以說(shuō)明恒大賣房的急迫與努力。
往年，恒大多次七折賣房，尤其是遇到傳統(tǒng)銷售黃金期，但這種賣房的套路越來(lái)越不奏效，人們發(fā)現(xiàn)全是套路，大多數(shù)是先漲價(jià)再降價(jià)。
但今年上半年，恒大的降價(jià)賣房貨真價(jià)實(shí)，6到7折全款賣房，傳出的具體操作方法是先全款，然后返還30%的購(gòu)房款，但網(wǎng)簽備案要延后。面對(duì)如此優(yōu)惠，購(gòu)房者以及市場(chǎng)一時(shí)有點(diǎn)看不懂。
不過(guò)通過(guò)福建莆田的一個(gè)樓盤，人們發(fā)現(xiàn)事情并不簡(jiǎn)單。
這個(gè)項(xiàng)目名叫莆田恒大悅府，當(dāng)?shù)胤抗芫值臄?shù)據(jù)顯示，二期的一種戶型申報(bào)的預(yù)售價(jià)是每平7742元，恒大的廣告則顯示，此戶型每平3731元。結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)打了一個(gè)五折，但實(shí)際操作中呢？
隨后有網(wǎng)友爆料，有的比這個(gè)還低，但不能網(wǎng)簽、合同被收走、只有一張收據(jù)。這對(duì)購(gòu)房人的影響不是一星半點(diǎn)，因?yàn)楣_(kāi)資料顯示，此項(xiàng)目的9號(hào)樓已被開(kāi)發(fā)商抵押。
恒大竟然出售抵押房，此類房子存在未知的風(fēng)險(xiǎn)。一方面，潛在的風(fēng)險(xiǎn)很大，可能出現(xiàn)無(wú)法網(wǎng)簽、沒(méi)有物業(yè)，甚至爛尾；另一方面，如果后續(xù)沒(méi)有解壓，辦理網(wǎng)簽，這套五折的商品房和購(gòu)房者沒(méi)有半毛錢關(guān)系，情況再糟糕一些，如果開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，房子屬于貸款方的，而購(gòu)房者可能房錢兩空。
通俗點(diǎn)說(shuō)，相當(dāng)于一房?jī)少u，一邊抵押給銀行拿貸款、一邊賣給購(gòu)房者拿房款。這種情況，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者綁定，如果開(kāi)發(fā)商順利交房，非常圓滿，另一種情況非?？膳?。
不僅莆田的這個(gè)樓盤，網(wǎng)絡(luò)上經(jīng)?？梢钥吹礁鞣N投訴，因?yàn)槭堑盅悍浚械臎](méi)法按揭貸款、有的沒(méi)有備案。
當(dāng)然，已經(jīng)購(gòu)買恒大的房子，此刻已經(jīng)是一套二手房，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)在你手中，怎么處理由你說(shuō)了算，想賣掉的話，可以來(lái)反手猴直賣網(wǎng)掛牌。
希望還在，債務(wù)的處理方法
我們都知道，一位作家曾經(jīng)說(shuō)過(guò)：“生活，不像我們想象得那么好，也不像我們想象得那么糟”。
很多事情都是如此，包括這次恒大的風(fēng)雨飄搖。如果我們仔細(xì)梳理就會(huì)發(fā)現(xiàn)，恒大的問(wèn)題似乎只是困難，還沒(méi)有到外界傳言的境地。
根據(jù)公開(kāi)資料顯示，恒大現(xiàn)在賬面資金是1616.27億元，其中750億左右受限，也就是說(shuō)大約870億可以動(dòng)。還有，現(xiàn)在已經(jīng)完工的物業(yè)是1445億元左右，賣房子沒(méi)有回的款是大約1759億元。
而恒大一年內(nèi)到期的有息負(fù)債是2400.49億元。把上面三項(xiàng)加起來(lái)，還掉這部分錢可以說(shuō)是毫無(wú)壓力，還多出不少。
恒大還有4568億元的土地儲(chǔ)備，退一萬(wàn)步講，就算賣地，也依然有很大的空間。
眾所周知，9月14日，恒大聘請(qǐng)了華利安諾基、鐘港資本兩家債務(wù)管理專家公司，這兩家公司名聲在外，非常地專業(yè)。他們的主要職責(zé)可以劃分為兩項(xiàng)，一項(xiàng)是債務(wù)展期方案、一項(xiàng)是債務(wù)重組方案，分別對(duì)應(yīng)的效果是拉長(zhǎng)還款時(shí)間、借新款還舊債。
相信人們都希望恒大度過(guò)難關(guān)，就像其公告中所說(shuō)，全力以赴。
打開(kāi)恒大的官網(wǎng)，首頁(yè)上寫(xiě)著一行醒目的字“恒大集團(tuán)連續(xù)6年入選世界500強(qiáng)，2021榮登第122位?！?/p>
