今天的一場(chǎng)發(fā)布會(huì)，讓“住有所居”成為繼“房住不炒”之后，更加響亮的話語(yǔ)。
值得一提的是，今天這場(chǎng)發(fā)布會(huì)，“安置房”、“保障房”成為主角，但是，鮮有人去真正在意這樣的產(chǎn)品。
更有人，狂妄地提出，這場(chǎng)會(huì)議毫無(wú)價(jià)值，就是自吹自擂之前取得的成績(jī)，而能說(shuō)出這個(gè)話，說(shuō)明了除了商品房新房之外，很多人對(duì)房產(chǎn)的理解，知之甚少。
恰恰對(duì)這個(gè)話題，本人不僅非常的感興趣，無(wú)論是走親訪友還是機(jī)緣巧合，也多年來(lái)身體力行的去研究和參觀過(guò)多個(gè)板塊的多個(gè)安置房小區(qū)。
“安置房”、“保障房”事實(shí)上是“房住不炒”的底層邏輯。
提到安置房和保障房，最出名的兩個(gè)模式“新加坡模式”和“香港模式”，前者廣為贊嘆，后者被人詬病不已，原因在于什么？
事實(shí)上，很多問(wèn)題，解決的方案都是現(xiàn)成的，但是問(wèn)題不一定能解決，差別就是執(zhí)行力。
新加坡，作為一個(gè)通過(guò)議會(huì)被逐出馬來(lái)西亞國(guó)境的“鼻屎大的地方”，它的獨(dú)立不僅無(wú)喜可賀，其國(guó)父更是淚灑當(dāng)場(chǎng)，因此新加坡的保障房模式，具有極大的“強(qiáng)人推進(jìn)”的意味，房屋、人口都是機(jī)器運(yùn)轉(zhuǎn)的資源，這樣的推進(jìn)，市場(chǎng)化的程度可想而知。
而HK，作為高度資本化的板塊，房?jī)r(jià)炒到如此之高，很多人不可理解，因?yàn)槿ミ^(guò)香港的人都會(huì)發(fā)現(xiàn)，香港的地其實(shí)不少，但是寧可荒著也不能規(guī)劃建樓，而公租房更是舉步維艱，因?yàn)椴粷M足“資本”擴(kuò)張逐利的需要。
實(shí)打?qū)嵳f(shuō)，確實(shí)我們國(guó)家的安置房，做到了一種比較合理的度。
但是，為什么大家不滿意？
因?yàn)檫^(guò)去的20年，我們買房子，住是一部分，更多的還是為了漲。
直到今天，多少寫(xiě)手還在用“X年不漲”這樣的寫(xiě)法奪人眼球？
但是又有多少人知道，過(guò)去的漲，建立在客觀的上升大環(huán)境中？
今天還有一組數(shù)字至關(guān)重要，即官方通報(bào)了：目前國(guó)內(nèi)的城市化率63.89%，這個(gè)數(shù)據(jù)，事實(shí)上已經(jīng)接近了城市化完成的標(biāo)準(zhǔn)。
按照全球城鎮(zhèn)化普遍的發(fā)展規(guī)律，當(dāng)一個(gè)國(guó)家的城鎮(zhèn)化率處于30%至70%的區(qū)間時(shí)，一般發(fā)展增速會(huì)處于較快水平，所以說(shuō)過(guò)去的地產(chǎn)黃金十年，正是因?yàn)槲覈?guó)的城市化率在30%左右的背景下展開(kāi)的，這樣你才能買啥漲啥，還源源不斷有人接盤。
而今天再看，全國(guó)整體城市化率完成的現(xiàn)在，房產(chǎn)發(fā)展的基本動(dòng)力幾乎到頭了，后面的發(fā)展動(dòng)力，要競(jìng)爭(zhēng)的就是別的了。
所以，我認(rèn)為，只要商品房和安置房的漲價(jià)幅度接近，安置房就不再被人無(wú)腦黑了。
前幾天，有個(gè)在外地工作的買房人找我聊天，他準(zhǔn)備160萬(wàn)的預(yù)算，1年后回寧大概率河西工作，問(wèn)買橋林還是買江寧濱江？
我的答案：去看看五橋口的濱江和園、嘉園吧；看完再?zèng)Q定，買不買橋林。
很多人覺(jué)得，推薦別人買安置房，你這不是耽誤事嗎？
但是我認(rèn)為，恰恰是剛需，今后對(duì)公共資源的依賴會(huì)更加的明顯；而我觀察到近5年的南京的遠(yuǎn)郊板塊，公共規(guī)劃資源的落定速度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于安置房的速度。
既然增長(zhǎng)不再是主旋律，那么賭規(guī)劃有什么意義呢；而且，居住需求特別強(qiáng)烈的剛需，往往對(duì)周圍的資源需求更甚，因?yàn)閯傂柰ㄇ凇⒓影嗟目赡苄愿螅绻灰蕾嚬操Y源，生活和發(fā)展都會(huì)極其困難。
比如說(shuō)，5年前買祿口，和5年前買南站安置房，一定是后者更慶幸：
比如南站附近的安置房雙龍嘉園，最近成交價(jià)都達(dá)到了2.8萬(wàn)-2.9萬(wàn)/㎡，且該小區(qū)未滿兩年，需要繳納一筆額外稅費(fèi)。
要知道該小區(qū)今年3月初成交房源單價(jià)還在2.3萬(wàn)/㎡，短短近半年時(shí)間，房?jī)r(jià)漲了6000元/㎡，漲勢(shì)驚人。
因?yàn)槟险景鍓K的勢(shì)能提升了，而安置房的配套十分齊全，導(dǎo)致“房住”屬性在安置房中體現(xiàn)得特別明顯，隨著板塊的提升，它的增值速度也是過(guò)得去的。
另一方面，安置房的質(zhì)量，越來(lái)越好。以城南中心為例，此前我拍攝到江北城南中心的安置房，論綠化、樓間距毫不遜色，而且這個(gè)小區(qū)還是江北安置房中難得一見(jiàn)的集中供暖示范小區(qū)，很多市面的商品房也很難做到這點(diǎn)：
正在建造的安置房的外立面，和目前在售的期房相比，品質(zhì)感也不遑多讓：
過(guò)去大家一提到安置房就是，連累板塊了，而現(xiàn)在看來(lái)，有多少偏遠(yuǎn)板塊的生活配套，是靠著安置房在支撐的。
比如丁家莊安置房，拾光悅的商業(yè)配套是多少周邊居民的商業(yè)和生活中心？
據(jù)業(yè)內(nèi)表示：安置房的配置是整體的，很多安置房在建設(shè)之前，公共資源和公共配套就先起來(lái)了，等到交付的時(shí)候，這些資源必須全部到位；光是這點(diǎn)就秒殺很多商品房了。
比如說(shuō)，江北老山的萬(wàn)科兩山項(xiàng)目為什么價(jià)值一再降低？產(chǎn)品是好產(chǎn)品，但是門前的關(guān)鍵道路光明路至今未完全貫通，也會(huì)影響生活以及保值增值的潛力。
“住有所居”和“房住不炒”幾乎是同樣的邏輯，因?yàn)榉课萆蠞q的最大動(dòng)力來(lái)自于什么？
炒房的本質(zhì)空間來(lái)自于哪里？——對(duì)資源的占有，只有一層一層需求落差極大的買房人，才會(huì)有炒房的空間，畢竟一層往上的動(dòng)力，就是上一層的獲利空間。
通俗來(lái)說(shuō)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)的來(lái)到城市買安置房、老房子，這些房子的所有者才能將紅利套現(xiàn)再去進(jìn)行改善，過(guò)去的20多年，一直是這樣的循環(huán)，背后的動(dòng)力就是中國(guó)的城市化大勢(shì)。
如今，這個(gè)趨勢(shì)已經(jīng)接近結(jié)束，買房還要看什么呢？看的就是背后的居住價(jià)值，在居住價(jià)值下，安置房和商品房的差距會(huì)越來(lái)越小。
那么以后決定房子是否值得的要素是什么？是一個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)和流動(dòng)進(jìn)來(lái)的人口，人口越多，需求落差越大，預(yù)算不足的買保障房也好，直接申請(qǐng)也好，都能再度吸引人，來(lái)到城市，只有源源不斷的新人進(jìn)入一個(gè)板塊，才能真正讓這個(gè)市場(chǎng)流動(dòng)起來(lái)。
產(chǎn)業(yè)和人口，也是擺脫土地財(cái)政的關(guān)鍵要素。
可以說(shuō)今年以來(lái)，相對(duì)于教培行業(yè)的“犁庭掃穴”，房產(chǎn)行業(yè)的政策其實(shí)無(wú)論是溫和或激烈的政策，本質(zhì)上并不是按死這個(gè)行業(yè)，而是降低參與這個(gè)行業(yè)的人，對(duì)房產(chǎn)的超高預(yù)期，如果說(shuō)房子剝離了金融屬性之后，很多買房時(shí)糾結(jié)的點(diǎn)也就不復(fù)存在了。
