從古至今，人們對(duì)住房的追求都從未停止，房子就是人們生活中的必需品，關(guān)乎著人們的正常生活。而現(xiàn)如今，面對(duì)不斷上漲的房?jī)r(jià)，很多人的住房問題依然沒有解決。在今年的7月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8部門發(fā)布關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知，在通知中明確指出_將對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域人民群眾反映強(qiáng)烈、社會(huì)關(guān)注度高的突出問題，力爭(zhēng)用3年左右時(shí)間，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)。確實(shí)，以上4個(gè)問題就是人們目前對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)最關(guān)心的4個(gè)問題，直接關(guān)乎著人們的幸福生活。從房地產(chǎn)開發(fā)到房屋買賣，從住房租賃到物業(yè)服務(wù)，這都是在解決人們?cè)谫I賣租賃房屋和居住過程中遇到的各種各樣的問題。因此可以看出，未來樓市政策，對(duì)剛需越來越有利了。
對(duì)于目前的房?jī)r(jià)，不可否認(rèn)，還位居高位，截至2021年一季度末，全國(guó)新建商品房平均售價(jià)為11030元/平方米。這么高的房?jī)r(jià)意味著就算購(gòu)買一套90平方米的緊湊型三居室房子，起步也要一百萬元起步了。另外，根據(jù)央行的統(tǒng)計(jì)顯示，截至2021年底，我們國(guó)家有103個(gè)縣城和縣級(jí)市的房?jī)r(jià)在一萬元以上。也就是說，目前在我們國(guó)家，房?jī)r(jià)不僅是一二線熱門城市非常高，就是三四線城市的房?jī)r(jià)也已經(jīng)非常高了。而在2000年時(shí)，我們國(guó)家的平均房?jī)r(jià)僅在2000元/平方米左右，那時(shí)就算北京三環(huán)附近的房子也就在3500元/平方米左右。在2000年時(shí)，大部分縣城的商品房市場(chǎng)剛剛起步，房?jī)r(jià)大部分都在五六百元一平方米。
可以看出，在過去20多年里，房?jī)r(jià)漲幅非常之大，僅平均房?jī)r(jià)都上漲了近5倍，其中像北京、深圳和上海和廣州這4個(gè)一線城市，房?jī)r(jià)更是上漲了幾十倍。就比如目前北京三環(huán)房?jī)r(jià)基本上都在10萬元/平方米以上，相比于2000年3000多元一平方米房?jī)r(jià)，上漲了30多倍。而就是三四線城市，現(xiàn)在房?jī)r(jià)普遍也都在七八千元一平方米，房?jī)r(jià)也是上漲了10倍之多。在早期，房?jī)r(jià)上漲也正常，畢竟在住宅全面商品化之初，我們國(guó)家的住房資源非常緊缺，并且人們對(duì)住房需求非常大。所以房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)了大幅上漲。而在接下來很多年，雖然房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展非?？?，但是隨著城鎮(zhèn)化的建設(shè)，每年都有大量農(nóng)村人口流入城市之中。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在過去20年里，平均每年有近2000萬農(nóng)村人口流入城市之中。因此，雖然房?jī)r(jià)在不斷上漲，但是房?jī)r(jià)不僅有經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)的支撐，同時(shí)還有不斷流入的人口支撐，這就是房?jī)r(jià)能夠持續(xù)不斷上漲的根本原因。
但是隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，房子的投資屬性越來越吸引人們了，很多人都開始投資房產(chǎn)，一些人有錢就投資房產(chǎn)，甚至去貸款投資房產(chǎn)。這導(dǎo)致就算住房資源已經(jīng)過剩了，在炒房客的超越之下，房?jī)r(jià)還能夠保持持續(xù)上漲。在炒房客的不斷炒作下，房?jī)r(jià)不僅越來越高，讓人們?cè)絹碓劫I不起房子了，同時(shí)房子的空置率也越來越高了，大量社會(huì)資源被閑置浪費(fèi)。面對(duì)這種情況，在2016年9月份國(guó)家針對(duì)樓市開啟了調(diào)控模式，在過去5年里，樓市調(diào)控政策不僅沒有任何放松跡象，反而在不斷收緊。特別是在最近兩年，隨著“三條紅線”和“限貸令”這兩個(gè)金融調(diào)控政策出臺(tái)，直接卡住了樓市的資金。因此，現(xiàn)如今房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭已經(jīng)被慢慢遏制了下來，房?jī)r(jià)走勢(shì)也已經(jīng)出現(xiàn)了分化，雖然一些城市房?jī)r(jià)還在上漲，但是也有很多城市和區(qū)域的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下跌的情況。
那么，在現(xiàn)如今的樓市環(huán)境下，到底該不該買房子呢？不買房子，擔(dān)心房?jī)r(jià)像過去一樣突然大漲，讓自己越來越買不起房子。而買房子，目前房?jī)r(jià)位居高位，一旦房?jī)r(jià)下跌，就會(huì)導(dǎo)致房子貶值，誰都不希望自己辛辛苦苦掙的錢虧損掉。那么，如果今年不買房，5年后房子買不起還是隨便挑？對(duì)于這個(gè)問題，王健林和馬光遠(yuǎn)看法一致。
很多人都知道，王健林曾在2013年預(yù)測(cè)過未來10年的房?jī)r(jià)走勢(shì)。王健林認(rèn)為未來10年一二線城市的房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲，而三四線城市的房?jī)r(jià)上漲空間有限，依據(jù)就是人口流動(dòng)趨勢(shì)。一二線城市人口持續(xù)不斷流入，人口增加，住房需求自然增加，所以房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲。而三四線城市的人口在持續(xù)不斷流失，房?jī)r(jià)也就失去了人口的支撐?，F(xiàn)如今已經(jīng)過去8年了，回頭看看王健林對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)，發(fā)現(xiàn)王健林預(yù)測(cè)對(duì)了一半，那就是預(yù)測(cè)對(duì)了一二線城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)，預(yù)測(cè)錯(cuò)了三四線城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)，這是在2015年之后，三四線城市房?jī)r(jià)走出了一次翻倍行情。
王健林真的預(yù)測(cè)錯(cuò)了嗎？很多人都不認(rèn)同，認(rèn)為王健林預(yù)測(cè)對(duì)了，只是王健林忽略了政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響。其實(shí)三四線城市房?jī)r(jià)之所以能夠走出大漲行情，主要原因就是政策的推動(dòng)。在2014年時(shí)，樓市庫(kù)存壓力越來越大，為了降低樓市庫(kù)存，國(guó)家推出了“去庫(kù)存”計(jì)劃。不僅鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房，給予補(bǔ)貼，同時(shí)還推出降低房貸利率、首付比例、放開限購(gòu)政策、鼓勵(lì)購(gòu)買二套房等政策。更重要的是，為了降低樓市庫(kù)存，國(guó)家還將棚改拆遷補(bǔ)償?shù)陌仓梅哭D(zhuǎn)換成了貨幣，這導(dǎo)致大量資金流入三四線城市的樓市，并且增加了大量購(gòu)買力強(qiáng)的拆遷戶。正是以上原因，讓三四線城市房?jī)r(jià)有了資金和人口的支撐，再加上一二線城市限購(gòu)，大量炒房客涌入不限購(gòu)的三四線城市，讓三四線城市房?jī)r(jià)迎來了一次大漲行情。
而現(xiàn)如今，隨著炒房客的退出以及棚改貨幣化安置政策的結(jié)束，這些三四線城市的樓市剩下的只有當(dāng)?shù)卣嬲膭傂枇恕６壳胺績(jī)r(jià)嚴(yán)重偏離了當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨剑⑶易》抠Y源過剩，所以房?jī)r(jià)下跌是避免不了的。其實(shí)現(xiàn)在就有很多三四線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了下跌，特別是在二手房市場(chǎng)上，房?jī)r(jià)下跌得更是比較明顯。所以，不能說王健林預(yù)測(cè)錯(cuò)了，而是王健林預(yù)測(cè)對(duì)了。也就是說，未來5年，一二線熱門城市房?jī)r(jià)還有繼續(xù)上漲空間，而大部分三四線城市房?jī)r(jià)都將迎來回調(diào)。
對(duì)于未來樓市的發(fā)展和房?jī)r(jià)的走勢(shì)，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)提出了3個(gè)20_，即20_的城市、20_的房企、20_的樓盤。馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，未來只有符合這3個(gè)20_的房子才有投資的價(jià)值。另外，在今年年初，馬光遠(yuǎn)曾表示，“房住不炒”或?qū)⒊蔀橛谰眯缘恼{(diào)控政策，房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)代已經(jīng)過去，房子已經(jīng)不再適合大眾投資，想要靠投資房產(chǎn)獲益，就需要相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)。
可以看出，馬光遠(yuǎn)并沒有將房地產(chǎn)行業(yè)“一棒子打死”，而所謂的“20_的城市、20_的房企、20_的樓盤”，其實(shí)就是指發(fā)展?jié)摿Υ蟮某鞘?，?shí)力雄厚并且口碑好的房企以及品質(zhì)比較好的樓盤。
可以看出，對(duì)于未來房?jī)r(jià)的走勢(shì)，王健林和馬光遠(yuǎn)的觀點(diǎn)類似，都是看好一部分房子。所以，5年之后，一二線熱門城市的房?jī)r(jià)，還會(huì)隨著人口持續(xù)不斷流入而繼續(xù)上漲，但是漲幅也會(huì)非常穩(wěn)定。而對(duì)于人口不斷流失的三四線城市，房?jī)r(jià)就會(huì)根據(jù)真實(shí)的供需關(guān)系而慢慢回歸合理水平，真的有可能出現(xiàn)隨便挑的局面。
